forum.lex.bg

Здравейте, колеги. Във връзка с предстоящия адвокатски изпит ви предлагам да се поупражняваме, пък и да споделяме идеи относно казусите. Затова поствам и следния казус:

Собственичките на един урегулиран поземлен имот Мария Д. и Иванка П. учредяват в полза на АД "Х." право на строеж за построяване на една високоетажна жилищна сграда срещу отстъпване на няколко жилища и други самостоятелни обекти. В договора за суперфиция е отразено, че строителят има право да продава свободните жилища, офиси и други самостоятелни обекти след приемане на сградата, а преди това - само със съгласието на собственичките на терена. Въпреки това, строителят продава част от свободните обекти на трети лица с нотариално оформени договори, без да вземе съгласието на двете собственички. Преди завършване на сградата двете собственички на терена Иванка и Мария завеждат срещу строителя дело за разваляне на договора поради неспазване на срока за изграждане на сградата, без това да стане известно на лицата, закупили обекти в същата. Съдът с влязло в сила решение разваля договора за суперфиция.

Въпроси:

1. Какви са правата на лицата, придобили право на собственост върху отделни самостоятелни обекти в новостроящата се сграда след съдебното решение?

2. Какво е положението на третите лица - приобретатели на обекти, ако исковата молба за разваляне на договора за суперфиция е била вписана или не е била вписана?

3. Ако правните сделки с приобретателите на обекти в сградата отпаднат, какви са правата на тези лица и към кого евентуално те биха могли да ги предявят?

4. Какво е правното положение и правата на третите лица, които на основание на придобивните сделки между АД "Х." и първите приобретатели са придобили право на собственост от последните върху тези обекти (приобретатели при последваща сделка, препродажба)?

5. Каква отговнорст носи АД "Х." към приобретателите на самостоятелни обекти?

6. Какви са правните последици от съдебното решение в правоотношенията между Мария Д. и Иванка П., и АД "Х."

правил съм си труда да решавам казусите от книжката , но не знам дали на 100% са верни. Все пак никой не ги е гледал , а и всеки си решава по разлиен начин казусите. Ще публикувам отговорите които са според мен, и моля ако има грешки , да не ме нападате , а да обсъдим защо и как...
все пак аз с гражданско не съм се занимавал никога , а само с наказателно..

Тъй като с влязлото в сила решение на съда се разваля договора за суперфиция между собствениците на земята и строителя АД”Х” собствеността на постройката върху земята преминава върху собствениците на земята, поради фактите ,че и самата сграда е все още незавършена , към момента на завеждане на делото, а също и на лице е неспазване на срока от строителя за построяване на сградата, както и разваляне на договора между строителя и собствениците а земята – по вина на строителя.

1.
На основание чл.189 от ЗЗД третите лица купувачи , на обекти от сградата , могат искат разваляне на продажбата (разваляне на нотариалния договор) , тъй като АД”Х” не е спазил правните основания според които е имал право да продава обекти от сградата.
Приобретателите имат право и да искат възстановяване на сумите платени от тях на АД”Х”, след разваляне на нотариалния договор.Като иска ще се предяви срещу АД”Х”, като ответна страна.

2.
На основание чл.114 от ЗС исковата молба за разваляне на договора за суперфиция е необходимо да бъде вписана
Ако не бъде вписана съдът няма да даде ход на делото за разваляне на същата.
Положението на третите лица , ако молбата не бъде вписана ще бъде на собственици на обектите в сградата , които те са закупили от строителя, тъй като договора за суперфиция няма да бъде развален.При това положение третите лица остават собственици на обектите.
Ако молбата е вписана на основание чл.114 от ЗС положените на третите лица ще бъде като в описаното в т.1, тъй като те реално няма да имат права на собственици на обектите.

3.
При положение ,че правните сделки отпаднат , приобретателите могат да искат възстановяване на паричните суми платени на АД”Х” от същите, за закупуване на обекти в сградите, като след това ,могат да предложат сключване на нов договор със собствениците на земята , върху които е преминала собствеността на сградата за закупуване на същите обекти в сградата.
Приобетателите мога да искат запазване на собствеността на обектите , като сумите платени от тях на АД”Х” бъдат изплатени от последните на собствениците на земята , върху които е преминала собствеността на сградата, като за това трябва да бъде изготвен нов договор със съгласието на трите страни – АД”Х”, приобретателите и собствениците на земята Мария и Иванка , върху които е преминала собствеността на сградата.

4.
Приобретелите при последваща сделка . т.е. препродажбата , могат да искат унищожаване на договора , сключен между тях и първите приобретатели , тъй като последните след разваляне на договора за суперфиция , се явяват несобственици на обектите , а в този случай те не могат да се разпореждат с тях, което от своя страна води до нищожност на последващия договор за продажба.
Вторите приобретатели ,въз основа на обявяване на договора за нищожен , могат да искат , възстановяване на първоначалното правно положение и възстановяване на платените от тях суми от първите приобретатели (не собственици)
Приобретателите при последващата сделка не могат да придобия права ,на собственици , дори и да са добросъвестни , тъй като такива права при добросъвестност могат да се придобият единствено при идентична продажба но на движими вещи. А реално те закупуват обекти от лица които нямат правно основание да бъдат техни собственици и то е отпаднало.

5.
АД”Х” носи имуществена отговорност , тъй като се е обогатила неоснователно и дължи възстановяване на полученото(парични средства) получени от приобретателите по повод на осъществената покупко-продажба между тях.
В случая може да се приложи разпоредбата на чл.55 от ЗЗД тъй като по ал.1 на същия АД”Х” получава сума пари от приобретателите на обекти , а в последствие основанието за продажба е отпаднало с развалянето на договора за суперфиция, и АД”Х” попада в кръга от лицата , които се считат за неоснователно обогатили се с оглед на посочения чл.55 от ЗЗД

6.След като бъде развален договора за суперфиция АД”Х” губи право на собственост върху постройката като последната преминава в собственост на Мария и Иванка, като двете се явяват в качеството си на съсобственички , върху всички обекти в сградата.
Тъй като не е указано на какви части от земята са съсобственички Мария и Иванка по отделно , предполагаемо е ,че при евентуална делба всяка притежава ½ част от земята от което следва , че всяка от тях притежава и ½ част от обектите в сградата.

Колега, то казусите обикновено така ги правят, че да нямат еднозначно "вярно" решение, а да могат да се защитят поне 2 тези. От тази гледна точка, мисля, че гледат по-скоро за верността на аргументацията. Нека се включа и аз с моите отговори:

1. Според мен чл. 189 в случая е неприложим, защото визира евикция при продажба на чужда вещ, а в случая макар АД "Х." да е нарушило договора с Иванка и Мария, то все пак е собственик към момента на продажбата. Ето защо, смятам, че меродавен е моментът на вписване на ИМ за разваляне на договора.
Ако имотите са отчуждени преди датата на вписване на ИМ -> чл. 88, ал. 2 ЗЗД - развалянето на договора не засяга правата, придобити от трети лица преди вписване на ИМ.
Ако са отчуждени след датата на вписване -> договорът ще се развали с обратна сила. По силата на приращението Иванка и Мария ще станат собственички, а третите лица, на основание чл. 55 ЗЗД ще имат право да си получат обратно платената цена. Отпаднало основание.

2. Мисля, че обединих малко отговорите на 1 и 2 въпрос. Тука може да вметна забележка, че е възможно все пак ИМ да не е била вписана въобще, т.к. съгл. ТР № 3/2009 г. вписването на искова молба по чл. 114 ЗС има оповестително- защитно действие спрямо трети, неучастващи в процеса лица, и не може да бъде пречка за възникването на валидно процесуално правоотношение и за постановяване на валиден съдебен акт , с който се дава защита на вещното право, предмет на търсената защита, и обвързващ страните по делото със силата на пресъдено нещо Ерго -> Вписването на исковата молба не е изискване за нейната редовност, поради което невписването и не може да обоснове отказ от правосъдие.

3. Третите лица, на основание чл. 55 ЗЗД ще имат право да си получат обратно платената цена. (Тук не съм много сигурна дали трябва да се приложи общите правила на неоснователното обогатяване или чл. 189 ЗЗД).

4. Първите приобретатели-продавачи връщат цената + разноските по сключения договор + необходимите и полезни разноски за вещта които е направил и предявяват регресна претенция пак по правилата за неоснователното обогатяване спрямо АД "Х."

5. Договорна по х-р -> за неоснователно обогатяване.

6. Мария и Иванка стават солидарни собственици на имотите по приращение. Длъжни са да върнат на АД "Х." това с което той се е обеднил, т.е. имущест. стойност на построената сграда без пропуснатите ползи.

Ще взема отношение по въпрос №6, тъй като по останалите въпроси нещата са ясни.
Ако приобретателят на вещното право на строеж, (в случая въпросното дружество) е започнал или завършил сградата и договорът за суперфиция впоследствие бъде развален, принципът на приращението чл.92 ЗС ще влезе в действие. Ако развалянето на договора има обратно действие, носителят на право на строеж ще има обикновен владелец и ще може да иска от собственика на земята да му плати стойността на построеното по правилото на чл.74 ал.1 ЗС. Обратно, ако развалянето има действие за в бъдеще, носителят на правото на строеж ще има правата на добросъвестен владелец и ще може да иска от собственика на земята да му плати стойността на построеното по правилото на чл. 72 ЗС.

pl_dinev написа:Ще взема отношение по въпрос №6, тъй като по останалите въпроси нещата са ясни.
Ако приобретателят на вещното право на строеж, (в случая въпросното дружество) е започнал или завършил сградата и договорът за суперфиция впоследствие бъде развален, принципът на приращението чл.92 ЗС ще влезе в действие. Ако развалянето на договора има обратно действие, носителят на право на строеж ще има обикновен владелец и ще може да иска от собственика на земята да му плати стойността на построеното по правилото на чл.74 ал.1 ЗС. Обратно, ако развалянето има действие за в бъдеще, носителят на правото на строеж ще има правата на добросъвестен владелец и ще може да иска от собственика на земята да му плати стойността на построеното по правилото на чл. 72 ЗС.

Според мен, няма да се приложат правилата за владението, защото строителят не владее земята. В идеалния случай, той упражнява право на строеж върху сградата и с изграждането и с покрив и ще трансформира правото на строеж в право на собственост върху постройката. В никакъв случай, според мен, не би могло да се презюмира, че строителят свои земята, тъй като договорът за суперфиция на сграда, не е основание, годно да направи приобретателят собственик на земята под нея, а точно обратното - именно защото не е собственик на земята, строителят се нуждае от суперфицията за да изгради постройката. Това би бил основният аргумент в подкрепа на един ревандикационен иск, ако евентуално строителят се е снабдил с конст. нот. акт. за собственост на земята въз основа на обстоятелствена проверка установяваща 5 годишно владение. Мисля че против собственичките на земята, строителят ще има иск по чл. 55 от ЗЗД за цената, която реално е платил за изграждането на постройката до момента на прекратяване на суперфицията, но не и за размера на обогатяването над реално платеното. Разбира се, може и да греша.

Подготовка за адвокатския изпит:
https://www.bezplatno.net/%D0%BE%D0%B1% ... 02041.html

Фейсбук страница, посветена на адвокатския изпит - статии, коментари и полезни съвети за всички кандидат-адвокати
https://www.facebook.com/%D0%90%D0%B4%D ... 228127771/

Обява за материали, необходими за подготовката:

https://www.olx.bg/ad/advokatski-izpit- ... b0ccb677af