ЦЕНООБРАЗУВАНЕ

[rezuz]

Здравейте, въпросът ми е свързан с т.н. ценообразуване.
Признава ли се за валиден документ т.н. "Сертификат за оценител на недвижими имоти" /не лиценз/, ако ценообразуването на една нова сграда е направено от такъв оценител с такъв сертификат и този оценител работи в самата строителна фирма ?
Имам предвид при едно ново строителство - ако даден клиент не е доволен по някакъв повод от разпределението на площите в сградата и има съмнения - и заведе съдебен иск ?
Питам, защото в строителната ни фирма ще ползват един служител с такъв сертификат за ценообразуването.

[DEKAH]

Това е за раздел "Имотни казуси"

Мисля, че няма разлика м/у Лицензиран оценител и Оценител със сертификат.

По едно време ги регистрираха из разни агенции.... вече не знам как стоят нещата. Но за мен няма разлика. И двамата оценители имат нужната квалификация за тази работа.

Лично мнение.

[rezuz]

И за мен е така, но въпросът е съдът какъв документ ще признае ? Защото сертификатът се взима след завършен курс в някоя специализирана фирма.
А лиценз се взима след изпит досега в Агенция по приватизация, след време - в учредяващата се Камара на оценителите. И по принцип лиценза е необходим оценителя да може да създаде собствена фирма за оценки - като после ще прави независими оценки за различни фирми /нещо като независим строителен надзор - външна фирма за стр. предприемач/.
Не знам дали се изразявам ясно - дали сертификатът дава право на ВЪТРЕШНИЯ в стр. фирма оценител да прави това - и неговото ценообразуване да се признава напр. в банката, която отпуска ипотечен кредит на клиента на стр. фирма ? И, не дай боже, в съда, ако се наложи след иск на клиент ?
И още нещо - НЕЗАВИСИМИЯТ ИЛИ ВЪНШЕН оценител прави оценката и под нея се подписва още един оценител /нещо като ОТК/.
При ВЪТРЕШНИЯ има ли такова изискване ? Т.е. съдът ще признае ли такава оценка ?
Тук, предполагам, може да ми отговори ваш колега с опит в ЗУТ и строителството. Иначе не виждам кой мога да питам ?

[rezuz]

Ох, ужасих се, че ми е изчезнало питането !
Благодаря, г-н Ковачев, това дава отговор на въпроса ми. По учебниците пише:

„Оценителят може да бъде вътрешен, външен и независим.”
1.Вътрешен – администратор, управител или служител с подходяща квалификация и който няма значителни финансови и политически интереси във вид на:
а/ собственост – лично, чрез членове на семейството или чрез тръст - върху дял, надвишаващ 5% или такова количество от разглеждания дялов капитал или възнаграждение, аналогични дялове или премии, свързани с резултатите от оценката, за които може да се очаква да повлияят върху обективността на оценителя;
б/ положение в държавен орган, където съществуват явни конфликти или където трета страна може да допусне, че съществуват конфликти.

2.Външен – няма нито пряко, нито косвено чрез партньори, съуправители или членове на семейството си значителни финансови интереси в компанията на клиента си или обратно.

3.Независим – външен оценител, който в допълнение към горното през последните 24 месеца не е имал и в момента няма други доходи освен хонорари за оценки и който е изложил в писмен вид всяко минало или настоящо отношение към въпросния имот, или със заинтересованите или свързани страни през последните 24 месеца.

Въпросът ми по-скоро беше - дали на вътрешния оценител ТРЯБВА в оценката му да се разпише още един оценител като ОТК /както е при външния оценител/ ?
Това ако можете да ми кажете, ще съм ви изключително благодарн!

[ivan_lawyer]

Прецизирайте се все пак въпроса - нещо не ми се връзва - ценообразуване с площ.
Имайте предвид, че има материално-правен спор, както казваме ние юристите - тоест не търсете първо практиката, а прочетете самия закон за собствеността.
Разлики до 10 % от площта на продаваемия имот не са основание за съдебно дело, така че ...
Второто е, че в деня на сключване на нотариалния договор (така наречения нотариален акт за покупко-продажба), клиентът - купувач купува като добросъвестен купувач - тоест не може да се позове по-късно на скрити недостатъци.
Отново едно старо правило - никой не може да черпи права от собственото си незаконно поведение - каквото и да означава това.
За пръв път чувам някой да оспорва подписа си пред нотариус - нали е бил длъжен да получи владението на имота - само тогава може да оспорваш, че примерно ти "пробутват" вместо описания в нотариалният акт апартамент 11 (двустаен с камина), апартамент 13 (гарсионера с тъща и дългокосместо куче).
А срокът за рекламации по нотариална покупко-продажба е кратък - 6 месеца.

[ykovachev]

Не виждам за какво Ви трябва това "ОТК". Поддържам становището си, че и 60 души оценители да се разпишат, по-валидно няма да стане
Колега Иван, ценообразуването и "площообразуването" освен всичко останало служат на строители и оценители да смятат идеалните части в една етажна собственост. Струва ми се, че питащият има предвид евентуални спорове ЗА ПАРИ, не за разваляне на договори за продажба и т.н. Разлика и от 1 % е основание за съдебно дело, но не с предмета, който Вие имате предвид, прощавайте.

[rezuz]

Да, г-н Ковачев е прав, точно за такова ценообразуване става дума - което определя идеалните части от общите части на една сграда към имота, който купувате.
Пример: клиента харесва жилище със застроена /или чиста/ площ 100 м2. Сключва предварителен договор още на зелено, когато сградата е на идеен проект примерно /или на работен/. Когато е на работен проект, риска за него е по-малък, тъй като веднага след одобрението на раб.проект се прави това ценообразуване и там пише вече колко кв.м общи части към това жилище се придават. Например оценителят е пресметнал, че към тези 100 м2 се придават 25 м2 общи части от сградата. Т.е. клиента трябва да заплати на строителя 125 м2.
Да речем всичко върви о.к., сградата се строи, клиента си плаща на разсрочени вноски, ходи на обекта, мери си квадратурата /което винаги го препоръчвам на клиентите/ и всичко е о.к. Клиента си е изплатил всички вноски и нотариално му се прехвъля жилището.
Но в един момент някой му пуска мухата, че тези 25 м2 са много големи общи части, че не би могло да е така. Реално той вместо да заплати 15 м2 общи части /което е един нормален процент/, той е заплатил 25 м2. Разликата от 10 м2 при цена примерно 1200 Е/м2 прави 12000 Евро. Т.е. не малка сума.
Строителя казва - от мен всичко е наред.
Тогава се стига до оценителя, който трябва да докаже, че е прав. Че е бил достатъчно компетентен за това ценообразуване. А как да докаже - първо трябва да има документ, и после да докаже на проверяващия как точно е сметнал тази таблица - с корекционните коефициенти за изложение, етажност и т.н. Също и как е сметнал идеалните части от земята, придаващи се към това жилище.
И ако се окаже, че е сгрешил, той сигурно трябва да върне тези надвзети пари на клиента !
Не случайно повдигам темата, защото преди години имахме клиент /адвокат по професия/. Строителя /според мен неправомерно/ разпродаваше общото дворно пространство във вид на открити паркоместа. Въпросния клиент каза, че това е неправилно /искаше да може да си паркира колата в двора - и севсем основателно/, поиска ценообразуването за тези паркоместа. А то такова няма ! Просто няма как де се направи ценообразуване на открити паркоместа и реално строителя няма право да ги продава. И се стигна до съд, но тук вината не беше на оценителя, а на строителя.
Иначе въпросният оценител беше външен за фирмата, и в оценката му стоеше още един подпис на друг оценител. Затова попитах за втория подпис ... Защото този втори подпис донякъде е гаранция за верността на ценообразуването.
Въпросът е дали на вътрешния оценител му трябва този втори подпис ? Според вас - няма - и така ще го приемем засега.
Благодаря още веднъж !