Предварителен договор за покупко-продажба

[vmmilev]

Здравейте,

казусът е следния. При подписване на предварителен договор в самият такъв е упоменато че продавачът продава имот но никъде не е записано че се задължава да го построи. Въпросът ми е има ли в случая "Предмет на договора" след като никъде не е упоменато задължението този несъществуващ имот да бъде построен (в момента строителят е на етап основи). Прикачвам спорната част:

І. Предмет на договора
1.1 С настоящия Д оговор страните по него се
задължават да сключат окончателен договор за
покупко продажба под формата на Нотариален
Акт, с който ПРОДАВАЧЪТ ще прехвърли на
КУПУВАЧА собствеността на свой/и
собствен/и недвижим/и имот/и, наричан/и
И мот/ите ”, описани по горе (в Раздел
„Декларации”, подточка “В”), находящи се в
сградата, описана в подточка „Б“).

[ivan_lawyer]

Няма му нищо на договора - а Вие внесли ли сте нещо като капаро - не внасайте просто и така.

[guest1]

При подписване на предварителен договор в самият такъв е упоменато че продавачът продава имот но никъде не е записано че се задължава да го построи.

Много странна мисъл!
Когато сделката е „на зелено“ - предмет на прехвърлителна сделка е или „ОПС“, или вече готовата сграда (част от нея).
Щом се говори за „собственост на недвижим имот“ - значи строежа трябва да има поне „Акт 14 - за приемане на конструкцията“!

[ykovachev]

Прегледайте внимателно клаузите - дали някъде, може и в някое слънчево приложение, да е описано в какво състояние се прехвърля имотът - шпакловка, замазка и т.н., защото строителите пишат договорите си и по този начин понякога. Това само по себе си е индиция, че все трябва да се построи този бъдещ имот.
Не е задължително обаче имотът да се строи от продавача. Да цитирам един съд - "Действително правилата на чл. 183 и сл. ЗЗД допускат възможността за сключване на покупко - продажба под отлагателно условие, респ. - на бъдеща вещ" - РЕШЕНИЕ № 3770 ОТ 26.07.2013 Г. ПО ГР. Д. № 7901/2012 Г. НА РАЙОНЕН СЪД - ВАРНА. Как точно ще възникне бъдещата вещ, е отделен въпрос. Скоро се занимавах с един договор между купувач (моя човек) и продавач, получаващ имоти като обезщетение в строяща се сграда. В този случай не продавачът е длъжен да строи, но е длъжен да прехвърли имота си в еди-какво си състояние. Изобщо предметът на договора не е изработката (построяването), а прехвърлянето на имота. Ако нещо Ви се вижда неясно, разбирайте се клаузите да се редактират така, че да няма съмнение кой какво прави, защото обикновено в договорите има и срокове - до тази дата груб строеж, до друга - завършване, до трета - въвеждане в експлоатация. Щом тези неща са ясни и (да речем) са свързани и с някаква отговорност на продавача при виновна забава, все едно кой ще строи, стига да има резултат - годен за ползване имот.

[vmmilev]

Строежът се строи от друга фирма - но аз нямам никакви взаимоотношения с нея, с тях нямам договор. Има плащане на 20% до акт 14. Идеята ми е че като се платят тези 20% аз срещу тях не получавам никакво задължение имотът да се построи. Дрогото съмнително в договора е че се прехвърля имота с ипотека към банката която финансира обекта. Единственното задължение на продавача е в деня на прехвърлянето да предостави писмо от банката за вдигане на ипотеката. Отказаха ми да го направим с ескроу сметка.

[ykovachev]

Ако има неприемливи за Вас условия и насрещната страна откаже да ги премахне или поне модифицира в приемлив вид... решението, предполагам, е ясно за Вас. Но ако вече сте сключили договора - пак зависи, има понякога клауза, че той влиза в сила след първото плащане и колегата ivan_lawyer Ви е казал какво да правите. Ако вече сте и платили... късничко е за въпроси.

[vmmilev]

Решението е взето, отказах да подпиша подобен договор. Отворих темата защото исках да разбера повече за казуса и дали съм прав в съмненията си. Все пак това няма да е последния инвеститор с който ще трябва да споря по договор.

[ykovachev]

В случая проблемът е, че поемате някакъв риск да дадете отнапред едни пари, без да имате сигурност, че всичко ще бъде наред и ако пък не бъде, дали ще можете да си върнете парите, плюс евентуално и неустойка някаква.
Този риск обаче не се отстранява с поемане на допълнителни задължения - например да се строи. В примера, който Ви дадох, моят човек също няма никакви взаимоотношения със строителя. Така че насоката, в която трябва да следите внимателно клаузите, не е тази да се изпишат куп задължения без гаранция, че ще бъдат изпълнени.
Значи целта трябва да бъде минимизиране на риска и винаги ще се наложи да рискувате някаква част от цената - въпросът е рискът да бъде разумен, което зависи от доста фактори - преценка читав ли е строителят, има ли достатъчно доверие към продавача (ако е различен от строителя), размер на капарото, което се рискува, условия за вдигане на ипотека, ако има такава към момента на предварителния договор и т.н.
Трудно е да се влезе в повече детайли при тези общи разсъждения, затова от мен толкова.
Успех!

[vmmilev]

Благодаря за отговора. Смятам, че ще ми е много полезен.