Границите и предназначението на земеделските земи, които се включват в строителните граници на населените места и селищните образувания, се определят с общ или подробен устройствен план.
Включването на земеделски имот в тези планове става след процедура по промяна на градоустройството. Промяната на предназначението на използване на земята е в правомощията на съответната Комисия към областната дирекция за земеделие и гори, където се намира имота, когато земята е с площ до 50 дка, а при по-голяма площ - въпросът се решава от Комисията за земеделски земи към Министерството на земеделието и горите.
1. Процедурата започва с молба до кмета на общината, където се намира имотът. Към нея трябва да са приложени документи за собственост върху земята или за учредено вещно право за строеж в полза на инвеститора. Когато по документи за собственост земеделската земя се води на едно лице, наследниците му трябва да представят удостоверение за наследници, издадено през последните 6 месеца. В случай на съсобственост, заявлението трябва да е подадено от всички носители на правото. С молбата се иска разрешение за изработването от лицензирано лице на подробен градоустройствен план (ПУП), който е съобразен с намеренията за строителство върху имота - какъв обект, с какво предназначение ще се изгради върху него.
2.В обяснителна записка към молбата се посочват: наименованието на обекта, данни за предвижданата дейност, местоположение на обекта (местност, землище на населеното място и неговия функционален тип, община, област), отстояние от републиканската пътна мрежа и от други най-близки съществуващи обекти, размерът и границите на обектите, които ще се строят.
Планът задължително се съгласува със съответните експлоатационни дружества, което гарантира възможността да се осигури инфраструктура в имота - електроснабдяване, водоснабдяване и канализация. За изграждането на крайпътни обекти в ПУП трябва да е отразено и какви ще са комуникационно-транспортните връзки.
3. Освен ПУП, за процедурата по преотреждането на терена за строителство ще са необходими още:
- скица на имота и ситуационен план, на който да е отразено местоположението на имота на Картата за възстановената собственост.
- становище от РИОСВ (Регионална инспекция по околната среда и водите). В определени случаи се иска и доклад за въздействието върху околната среда на исканата промяна в предназначението на земята.
- документ за категоризация на земеделската земя - издава се от областната дирекция "Земеделие и гори"; при процедурите за промяна на предназначението на земеделските земи те се категоризират в 10 категории според продуктивните възможности на почвените и климатичните условия, релефните и технологичните качества на земята, пригодността й за производство на различните видове растителна продукция и наложените ограничения на земеползване при условия и по ред, определени с наредба, приета от Министерския съвет;
- удостоверение за поливност от "Напоителни системи".
4. Така комплектованата преписка се внася със заповед на кмета в експертен съвет, който при положителен резултат приема решение за утвърждаване на строителна площадка. Кметът въз основа на решението на експертния съвет издава заповед и цялата документация се внася в областната дирекция "Земеделие и гори". В двумесечен срок следва да има решение по въпроса за промяната на предназначението на земеделската земя. То подлежи на отразяване в регистъра на общинската служба "Земеделие и гори". Важен въпрос е и този за разходите по промяната на предназначението на земята, като обикновено при масив не се иска промяна в статута на цялата площ, а само на позволената за застрояване по градоустройствени показатели.
Освен заплащане за изготвянето и съгласуването на ПУП, необходимо е да се заплатят съответните такси по специална тарифа. Конкретният им размер зависи от:
- бонитетната категория на земеделската земя, посочена в акта за категоризация;
- размера на земята, включена в границите на определената площадка или трасе на обекта;
- местонахождението на земята съобразно функционалния тип на населеното място, определен по Единния класификатор на административно- териториалните и териториалните единици (ЕКАТТЕ) в Република България;
- вида на обекта;
- възможността за напояване.
Значение за размера на таксите има още и предназначението и вида на строителството - дали се касае за търговски обекти, производствени обекти, складови обекти, административни обекти, курортни обекти, туристически и спортни обекти или за жилищни и вилни комплекси. Ориентировъчно държавната такса за промяна на предназначението на земя, която е ІV категория, е около 2500 - 3000 лева за един декар.Специализираните консултантски фирми, които поемат комплектоването и придвижването на преписката, определят хонорара си в широк диапазон, който е и в зависимост от обема на поръчката - между 1.5 и 3 евро за квадратен метър.
Цялата процедура е съпроводена с множество индивидуални и колективни административни актове; наред с това се иска и съгласието на съседите (за ПУП). Полезен реализъм ще е да се има предвид, че не всяка земеделска земя подлежи на вкарване в регулация, а в случай на отказ или обжалване в съд, процесът може да продължи и повече от година.
Относително ниската цена на земеделската земя крие поне три рискови момента: няма гаранция, че действително ще се постигне промяна на предназначението на ползване на земята; няма нормативно определен срок за приключване на процедурата; не винаги могат да се прогнозират действителните разходи по преотреждането на терена. Заедно с това, при добре пресметнати рискове, земеделската земя крие голям потенциал като печеливша инвестиция след преотреждането й за строителство - разликата в цената преди и след промяна на статута е средно между два и 15 пъти.
Има фирми, които се занимават само с това. По-добре си платете на някой специалист - ще ви излезе по-евтино и ще стане по-бързо. Успех!
Публикувано на: 12 Апр 2010, 14:05
. Даже толкова е компетентна (и Оправна), че е успяла да заблуди клиентите си, че има лиценз (ППП) за подобни дейности. До тук далаверката й е (знам със сигурност) около 50 хил. (А далаверките за които не знам, са много повече.)