forum.lex.bg

Искам да задам следния въпрос: Моят мъж има придобит с нотариален акт втори жилишен етаж с отделен вход от другите съсобственици в къщата. В нотариалния акт изрично е записано,че той има право да построи трети жилищен етаж.Въпроса ми е дали трябва да търси съгласието на съсобствениците на имота, след като само той има достъп до таванския етаж предвиден с нотариалния акт за построяване на трети етаж? И втория въпрос може ли да се направи без тяхно съгласие само с преустройсто на таванския етаж?

Отговорът на първия въпрос е написан в самия нотариален акт на съпруга Ви.Отговорът на втория въпрос зависи от това чия собственост е таванския етаж, и каква ще е целта на преустройството.

Здравейте г-н pldrumev, явно сте много вещ в тази материя и като една не запозната личност може ли да ми разясните малко по-подробно вашето мнение и по двата въпроса? Собствеността на таванското помещение е само на съпруга ми и другите съсобственици нямат права нито за достъп нито за собственост.Искаме на преустроим таванското помещение в жилищно, но единият от съсобствениците не е съгласен/къщата е двуетажна с мазе-мазето е на един собственик, първия етаж е на друг, а ние притежаваме 2-ри етаж и таванското помещение/

terzieva76 написа:Моят мъж има придобит с нотариален акт втори жилишен етаж с отделен вход от другите съсобственици в къщата. В нотариалния акт изрично е записано,че той има право да построи трети жилищен етаж.

Ако така е записано в нотариалния акт, това означава, че в полза на съпруга Ви е учредено право на строеж. Това право обаче е ограничено, и се погасява в полза на собственика на земята, ако не е реализирано в петгодишен срок от учредяването му.
Преустройството на собствено таванско помещение е възможно в условията на чл. 185 от ЗУТ - Вие си знаете в коя от хипотезите му, зависи от естеството, обема и съдържанието на предвиденото преустройство.

А по-горе написаното от magodeoz означава, че следва да правите разлика между преустройство и смяна предназначение на таванския етаж( освен ако в момента същият на законно основание се ползва за жилищни нужди),както и че преустройството не следва да засяга никакви общи части на сградата, нито конструкцията на сградата, нито нови надзиди, нито нов покрив и т.н.Има и други изисквания от друго естество, така че работата наистина си иска професионален подход.Ако считате, че извършвайки преустройството при горните условия може да осигурите изискващите се минимални нормативи за жилище(живеене) , то съгласието на останалите съсобственици наистина не Ви е нужно.

magodeoz написа:Ако така е записано в нотариалния акт, това означава, че в полза на съпруга Ви е учредено право на строеж. Това право обаче е ограничено, и се погасява в полза на собственика на земята, ако не е реализирано в петгодишен срок от учредяването му.

Чл. 67 ЗС визира погасяване на правото на строеж САМО по чл. 63, ал. 1, т.е да се построи сграда върху чужда земя. Според мен правото на надстрояване на съществуваща сграда се визира в чл. 66, ал. 4 и за него не би трябвало да се прилага автоматично хипотезата на чл. 67, т.е. то не се погасява по давност.

Здравейте отново-понеже виждам че става дискусия да допълня още факти,които са явно важни.В нотариалния акт на съпруга ми е записано,че придобива 1/2 идеални части от 123 идеални части от застроено и незастроено дворно място./Застроеното е 100 кв.м., а останалото е двор/-другите съседи заедно имат също 1/2 идеални части от цялото, но те заедно си го поделят по-равно.

@bgarch: Прилага се, и се погасява по давност. Съдебната практика е такава, независимо от подвеждащия запис в чл. 67 от ЗС. В случая става въпрос за правоприлагане по аналогия.

Благодаря за информацията! Макар че моята логика (разбира се- различна от тази на съдебната система) ми говори за друго- едно е да ти е отстъпено право на строеж на "гола поляна" и ти да не си си направил труда да осъществиш строителството- естествено е, че не можеш до безкрайност за обсебваш въпросната поляна, трябва да има някакъв срок, в който да решиш да строиш. Съвсем друг въпрос е да имаш собствен етаж, който ти владееш, но да си запазиш правото да направиш надстройка, право, закупено от другите съсобственици и записано в нотариалния акт. Като конкретния случай на terzieva76. Затова и приемах буквално записа в чл. 67 ЗС.

По същата (Вашата) логика - не може да държиш безкрайно съсобствениците в шах с ограниченото си право - дет' се вика, утре може с ПУП да се регламентира надстройка с три етажа, и другите няма как да "прескочат" твоя етаж, дето го имаш за "вечни времена", но не щеш да го строиш баш сега.
В тази връзка - много хора смятат, че възмездно придобитото право на строеж е непогасяемо по давност, но не би.

Разни хора- разни логики, дето се вика. Ама сигурно и депутатите, когато са приемали този текст, са мислели по подобен начин. Едва ли текста на чл. 67 ЗС е плод на леката разсеяност на машинописката в деловодството на Парламента, та да се налага съдебната практика да го коригира.
Впрочем кой е момента, когато се счита, че правото на строеж е упражнено- откриването на строителната площадка или по логиката на чл. 181 ЗУТ- завършването на сградата в груб строеж?

Второто. Тогава правото на строеж се трансформира в право на собственост. Такава е преобладаващата съдебна практика, макар че има и изключения. По-интересен е въпросът откога следва да тече петгодишният срок, в който ПС се погасява, ако не е реализирано. Тук съдебната практика също не е уеднаквена.

За погасителната давност на отстъпеното право на строеж може би има едно изключение, което е съгласно §11 от ПР на ЗУТ, и което гласи:
"Петгодишният давностен срок по чл. 67 от Закона за собствеността не тече и не се прилага в случаите, когато правото на строеж е получено като обезщетение за отчужден недвижим имот."

Интересно ми е какво става в случай, че давностният срок на отстъпеното ми право на строеж ме е застигнал в момент, когато строителството на сградата ми е достигнало до последната плоча преди изпълнението на покривната конструкция. Т.е. то не е упражнено по смисъла на ЗС. Значи ли това, че сградата става собственост на собственика на земята? Ами ако отстъпеното право на строеж е върху държавна земя? Равносилно ли е това на одържавяване на вече извършеното строителство?

Не са толкоз безоблачни нещата. Първо, това погасяване не се прилага служебно - необходимо е да стане с някакъв акт, подлежащ на вписване - декларация за отказ, или влязло в сила съдебно решение. Второ, строителят в случая е добросъвестен подобрител, и собственикът на земята му дължи стойността на направените подобрения, независимо от погасяването на ограниченото вещно право.

Виждам, че сте доста вещи в това право - имам много важен за мен въпрос - ако някой притежава само жилище в стара сграда, но без ид. части от земята, върху която е построена тази сграда - какво става при едно ново строителство върху парцела срещу отстъпено право на строеж към инвеститора ? Какво следва да получи този собственик в новата сграда ? Просто другите съсобственици притежават земята.

Нищо не следва да получи. Просто и ясно.

Ако някой притежава жилище в съществуваща сграда, и тази сграда трябва да се премахне, за да се реализира ново инвестиционно намерение, собственикът на такова жилище следва да получи в новата сграда самостоятелен обект с подобни (в идеалния случай – идентични) параметри, срещу което следва да заплати стойността на изграждането, но не и стойността на правото на строеж. Тези взаимоотношения се уреждат с договор.

Благодаря ви много, а според вас може ли този собственик да попречи другите да учредят правото на строеж на инвеститора, може ли "да ги изнудва" по някакъв начин ?

magodeoz разглежда хипотезата, че старата сграда не се запазва като елемент на застрояване и ще се премахва като в имота ще се строи нова такава. Ако положението е такова, magodeoz е прав. Вие rezuz не сте изяснили, дали старата сграда ще се запази в бъдеще (поне аз не разбирам това). Ако тя се запазва и допълнително се строи друга нова сграда, нещата са съвсем различни.