forum.lex.bg

Здравейте!
Водя приятелски спор с колеги по един казус с денивелация и имам нужда от странично експертно мнение, а може и повече от едно , ето за какво става въпрос:
Жилищна сграда ниско застрояване с мазе в имот с денивелация, кота ± 0,00 = 83,50 м,
за фасадата откъм улицата (север) кота терен е 83,00 м,
за фасадата откъм вътрешния двор (юг) кота терен е 80,90 м -
т.е. денивелация 2,10 м.
Етажът на мазето би трябвало да е "Полуподземен", тъй като таванът му е на повече от 0,3 м над кота прилежащ терен към улицата.
На кота ± 0,00 има тераса, която обгражда цялата къща, съответно към улицата започва на 0,50 м. над теренната кота, а към вътрешния двор става на 2,60 м. над терена.
Спорните въпроси са: Застроената площ – по очертанията на полуподземния етаж ли се определя?
Терасата на кота ± 0,00 влиза ли в ЗП / РЗП? А площта на "полуподземния етаж" (който всъщност откъм вътрешния двор си е направо надземен)?

Най-напред всичките мисли по въпроса следва да бъдат ориентирани към кота средно прилежащ проектен терен. От своя страна тази кота се определя от уличната проектна нивелационна кота взета от ПУП. Съгласно чл.108 (2) ЗУТ "Подробният устройствен план се придружава от планове за вертикално планиране, ..........., които се одобряват едновременно с подробния устройствен план като неразделна част от него.". От казаното а и от Чл. 145. (1) (Изм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) .......Съгласуването на инвестиционните проекти се състои в проверка на съответствието им с предвижданията на подробния устройствен план и правилата и нормите за застрояване. Следва че нивото на средно прилежащия терен трябва да бъде моделиран в проектна част геодезия на инвестиционния проект и съобразен с проектната кота на уличната нивелация и така се формира кота 0,00 за сградата. Вече спрямо тази кота се отчитат етажите като надземни полуподземни и подземни, независимо че е възможно част от даден етаж в единия си кряй изцяло да е под земята а в другия изцяло надземен.

Адмирации за академичния стил!
Но Бога ми, да не би тоя строеж да е върху УПИ с релеф на хиперболичен параболоид
Не е ли достатъчно да се прочетат леганите дефиниции в § 5 ЗУТ, да се съобразят и да се направят съответните изчисления

15. (изм. - ДВ, бр. 41 от 2001 г.) "Застроена площ" е площта, ограничена от външните очертания на ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж, включително площта на проветрителните шахти и проходите в тези очертания. В застроената площ на приземно ниво не се включват тераси, външни стълби и стълбищни площадки, рампи, гаражи и други елементи с височина до 1,2 м от средното ниво на прилежащия терен.

18. "Разгъната застроена площ" е сборът от застроените площи на всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена. В разгънатата застроена площ се включват и застроените площи в подпокривното пространство на сградите, когато са предвидени за жилища, ателиета и кабинети. В застроената площ на надземните етажи се включва цялата площ на балконите, лоджиите и терасите.

47. (предишна т. 44 - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) "Етаж" е част от сграда или постройка между две последователни подови конструкции.

48. (предишна т. 45 - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) "Подземен етаж" е етажът, таванът на който е разположен под котата на средното ниво на прилежащия тротоар (на прилежащия терен към улицата) или до 0,3 м над тази кота

49. (предишна т. 46 - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) "Полуподземен етаж" е етажът, подът на който е разположен под котата на средното ниво на прилежащия тротоар (на прилежащия терен към улицата), а таванът - на повече от 0,3 м над тази кота и до 1,5 м над нея.

и т.н. 50,51, 53, ....

Standbay,позволих си разходка из нормите на устройственото планиране и то точно онези, където е посочена синфазност между тях и инвестиционното проектиране - респективно разрешаване на строителството - съвсем целенасочено. В ЗУТ-средите съществува смущаваща по своята численост прослойка, която под средно прилежащ терен разбира заварения такъв. Освен всичко зададеният въпрос е ориентиран към ЗП и РЗП, а до колкото виждам от цитираната от Вас разпоредба на §5 15) тези показатели се влияят от вида на етажа, за да бъде включен или не при изчисляването им.
Апропо! Не зная никакъв чужд език, вкл. и руски за това моля пояснете линка който сте публикувал.

Предоставените от julyanvonemona академични знания са полезни, но само що се отнася до състоянието на нещата в контактната зона към улицата. Навътре в имотите нещата са оставени на самотек, бих казал. Липсват ограничения доколко теренът вътре в имота и по границите му може да се моделира с проекта. А поставеният въпрос не е толкова прост, колкото изглежда на пръв поглед.

Въпросът наистина не е толкова прост, по- точно казано- неговият отговор не е еднозначно решен от законодателя. Особено за понятието "застроена площ". Всеки проектант се е сблъсквал с този недоизяснен казус и го е прилагал така, както неговата собствена логика му е диктувала.

...площта, ограничена от външните очертания на ограждащите стени на първия надземен етаж ИЛИ на полуподземния етаж...

Как в случая да се прилага думичката "или", по усмотрение на проектанта, консултанта, главния архитект или арменския поп? Логично е донякъде да се смята площта на първия надземен етаж, а оттам нататък- на полуподземния. Ама докъде и откъде?
Аналогичен е казусът с терасата на ниво първи етаж- следва ли тя да се включва в застроената площ на сградата или не, след като от една страна

В застроената площ на надземните етажи се включва цялата площ на балконите, лоджиите и терасите...

от друга

В застроената площ на приземно ниво не се включват тераси, външни стълби и стълбищни площадки, рампи, гаражи и други елементи с височина до 1,2 м от средното ниво на прилежащия терен

а в случая терасата е с височина повече от 1,20 м над нивото на прилежащия терен, при това не навсякъде.

Благодаря за споделените становища, както и за разбирането, че въпросът не е толкова лесен!
Само за уточнение - проект Вертикална планировка има, но тъй като е доста стар, на него са отбелязани единствено теренните и проектни коти в 4-те ъгъла на къщата (няма хоризонтали, наклони и коти за останалата част от имота), като дадените от мен по-горе коти са всъщност проектните.
И тъй като споменах, че споря с колеги - моето предложение беше въпросът да се реши така:
- на основание § 5, т.49 от ЗУТ етажът на мазето се определя за "полуподземен" - тъй като таванът му е на повече от 0,3 м над кота прилежащ терен към улицата;
- за ЗП се взема площта, ограничена от външните очертания на ограждащите стени на полуподземния етаж - ако тълкуваме "ИЛИ" в текста на т.15 като "в случай, че има полуподземен етаж - вземат се неговите очертания, а в случай че няма - тези на първия надземен";
- за терасата - ако се сметне средноаритметично от проектните коти на 4-те ъгъла на къщата и резултатът (81,95) се приеме за кота средноприлежащ проектен терен, то терасата на кота ± 0,00 = 83,50 се явява на 1,55 м над котата на средноприлежащия терен и я включваме в РЗП (но не и в ЗП).
В РЗП не включваме и площта на "полуподземния етаж", защото в § 5, т.18 пише, че там се включва площта на "всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена", а си мисля, че би трябвало да се приема, че един етаж е "на или над терена", когато подът му е на или над терена, а не само таванът.

но само що се отнася до състоянието на нещата в контактната зона към улицата. Навътре в имотите нещата са оставени на самотек, бих казал. Липсват ограничения доколко теренът вътре в имота и по границите му може да се моделира с проекта. А поставеният въпрос не е толкова прост, колкото изглежда на пръв поглед.

Не бих казал magodeoz! Не бих казал! Мисля че Чл. 50 ЗС. "Собственикът на недвижим имот не може да извършва такива действия в своя имот, с които се създават пречки за използуването на съседния имот, по-големи от обикновените." е достатъчна основа за това, че част геодезия от инвестиционния проект трябва да бъде изготвена по начин да удовлетворява условието на посочената разпоредба (отводняване, застрашаване от срутване на земни маси и пр.). Евентуални бъдещи ограничения в посока моделиране на терена по начин да бъдат уточнени някакви параметри ще повтори антитворческият подход на нормотворците сътворили "пожарникарската" Наредба № Iз-1971, където имплицитно е лансирано схващането че всички ние обезателно се стремим да си създадем пожароопасни сгради, а "държавата-майка" ни пази да не го правим.
Появата на подобен род ограничителни разпоредби, освен че ще заостри вниманието върху проблемите с моделирането на терена, допълнително ще натовари излишно държавната администраия, като ще провокира допълнителни административни производства, докато в момента всеки съсед чувстващ себе си засегнат от вреди които е нанесъл съседа му чрез мчоделиране на терена разполага единствено с иск срещу съседа си, а там вече "я камилата я камилара",и точно това положение аз намирам за полезно, защото подобно на времето на "студената война" страхът от унищожителен ответен удар пази мира.

Успяхте да ме разсмеете, сутрешно. За което благодаря! Значи, казвате, туй "не може" в чл. 50 от ЗС ни пази имплицитно от неправомерни съседски действия, "по-големи от обикновеното"? Ако реша да си насипя една бабуна в имота, 5-6 м висока (с проект, разбира се), и да си разположа сградата върху нея, като щръкна съответно над другите сгради в околността – туй по-голямо, или по-малко от "обикновеното" ще дойде? И незаконосъобразно ли ще бъде, или обратното?
Друго е имал предвид законодателят, струва ми се...

Че насипете си я! Макар че не сте строителен специалист,малко ако помислите в прагматичен план, сам ще се убедите какво ще Ви струват заровените подземни етажи под нея или укрепването и заради страничният натиск предизвикан от построената от горе сграда- в случай че решите да не правите подземни етажи. Тогава сам ще достигнете до извода за безумността на новия по висок кръг в "надпреварата във въоръжаването". Затова и премъдрият (а вече сме установили че той винаги е премъдър) законодател е счел да не се занимава с подобни щуротии. Да не говорим че подобна бабуна наистина пряко ще засегне съседа защото най-малкото ще наруши естествения ход на дъждовните води

Има места, където гледката се измерва в допълнителни евро на квадратен метър, което оправдава незначителните технически трудности, в това число и отводняването на терена. Прав сте обаче, че премъдрият законодател не си е дал зор да се занимава с подобни щуротии. Затуй по-горе написах, че нещата са оставени на самотек.

Има места, където гледката се измерва в допълнителни евро на квадратен метър

Прав сте! В наклоните на гр. Св. Влас през 80-те (63 ПМС) многократно съм правил подобни насипни изпълнения именно с проектите за вертикална планировка с надеждата, че ще се изпълнят в едно далечно в безкрайността бъдеще в резултат на което от триетажно де юре строителството де факто се превърна в пет етажно защото насипните запълвания никога не станаха , а и никой не ги преследва. Това обаче си е чиста манипулация която сега не знам с удостоверението за въвеждане в експоатация дали все още е възможна! А допълнителните евро на кв.м. - няма лошо! Дянков да им събира данъците!

Радвам се, че стигнахме до консенсус, освен по основния въпрос, а именно: Вие смятате, че ограничения не са нужни, щото има бдителни и мнителни комшии. Аз пък считам, че ограничения следва да има, и то - поради същата тази причина. Парадоксално, нали?

Не е парадоксално, а е въпрос на гледище. Аз съм за свободата при установяване на междусъседските отношения и не считам че фактори като силует, композиционни принципи и другите лафове с които си служим ние архитектите не са от значим публично правен характер.

Лафовете, с които си служите, са от значение дотолкова, доколкото съществува легална дефиниция за тях, и прилагането им води до възникване на правни последици. Извън тази рамка, нищо не Ви пречи да организирате граждански движение, което да се бори с грозния силует и неприличната композиция на комшията. Това не е публично право, обаче.