forum.lex.bg

Притежавам мансарда, която е самостоятелен обект в триетажна къща. По кадастрална карта и регистри е жилище, апартамент със съседни самостоятелни обекти в сградата единствено под жилището. На същият етаж и над жилището няма други самостоятелни обекти.

Искам да разкрия 5 м2 за тераса и да изградя две капандури.

Имам нотарално заверена декларация от съседите под жилището за извършване на ремонт и реконструкция на покрива.

Трябва ли нотариално съгласие на другите собственици в сградата?

Да! А има и други проблеми!

Терасата по всяка вероятност ще е обща собственост на всички съсобственици на право на строеж в сградата, под въпрос е - и на собствениците на терена.
Намерете си добър архитект и адвокат.

Терасата по всяка вероятност ще е обща собственост на всички съсобственици на право на строеж в сградата, под въпрос е - и на собствениците на терена.

emilgrigorov, няма начин горното Ви твърдение да е истинно! Обърни внимание че marvin съобщава

която е самостоятелен обект в триетажна къща.

. Бъди внимателен!

julyanvonemona написа:

Терасата по всяка вероятност ще е обща собственост на всички съсобственици на право на строеж в сградата, под въпрос е - и на собствениците на терена.

emilgrigorov, няма начин горното Ви твърдение да е истинно! Обърни внимание че marvin съобщава

която е самостоятелен обект в триетажна къща.

. Бъди внимателен!

julyanvonemona, бъди и ти внимателен!

probcho написа:

marvin написа:Трябва ли нотариално съгласие на другите собственици в сградата?

Да!

+1

marvin написа:да разкрия 5 м2 за тераса

Предположих, че възнамерява да изравни покрива пред собственото си помещение. Като премахне надзида и частта от покривния скат до стрехата.
Еее, убеден съм, че тези квадратни метри ще са му в повече от това, което пише в нотариалния му акт.
По всяка вероятност ще му излязат повече площи и от "половината от ограждащите зидове", които има вероятност да не са включени в площоразпределението.
В първоначалния пост пише, че няма други самостоятелни обекти на тавана. Но това е по ЗКИР. Таваните и мазетата не ги дават като самостоятелни обекти.

Мансардата е със статут на апартамнет от 1970 г. Искам да разкрия малка част от покрива, които започва от надзид с височина един метър и ще добавя парапет. Няма да се надзижда. Искам да го оставя открит. Тази тераса ще се изгради в част от помещение със статут на склад в мансарден апартамент.

Има ли улеснена процедура, ако например се води остъкление или нещо подобно?

За капандурите също ли трябва всички собственици да са съгласни?

Не знам какво разбирате под "улеснена процедура". С намерението си засягате общи части на сградата и то в няколко аспекта, няма как да заобиколите съгласието на съсобствениците на тези общи части.

bgarch точно така е! От отговора ти си се разбира, че отговора на въпроса

За капандурите също ли трябва всички собственици да са съгласни?

е полужителен

Чл. 185. (1) Не се иска съгласието на останалите собственици на етажната собственост при преустройства на собствени обекти, помещения или части от тях, когато:
2. не се отнемат общи помещения и площи или части от тях и не се променя предназначението им;
3. не се изменят съществено общите части на сградата;
7. преустройството се извършва при условията на чл. 38, ал. 5 и 6.
(2) В случаите извън тези по ал. 1 се изисква решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и изрично писмено съгласие на всички собственици - непосредствени съседи на обекта, а когато се завземат общи части - съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите.
(3) Когато с проекта за преустройство се предвижда присъединяване на обща част в сграда - етажна собственост, към самостоятелен обект в етажната собственост или създаване на самостоятелен обект от обща част на сграда - етажна собственост, се сключва договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма с останалите собственици в етажната собственост. Въз основа на одобрения проект и на договора се издава разрешение за строеж.
(7) (Нова - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Преустройството по ал. 3 се отбелязва в кадастъра, а договорите по ал. 3 и 4 се вписват в имотния регистър.
Чл. 151. (1) Не се изисква разрешение за строеж за:
1. външно и вътрешно боядисване на сгради и постройки;
2. подменяне на покривни материали;
3. вътрешни преустройства, при които не се:
а) засяга конструкцията на сградата;
б) извършват дейности, като премахване, преместване на съществуващи зидове и направа на отвори в тях, когато засягат конструкцията на сградата;
в) променя предназначението на помещенията и натоварванията в тях;

Може да говорите с главния архитект, тъй като преценката по 185 (1) т.4 , дали е съществено или несъществено, е негова. Както и за възможността да подмените покривните материали в този участък със стъкло по реда на 151 (1) т. 2. И за капандурите по същия начин.
Не вярвам да се съгласи.
но преди това си намерете архитект и адвокат, така с преразказване няма да стане.

Може да говорите с главния архитект, тъй като преценката по 185 (1) т.4 , дали е съществено или несъществено, е негова...
Не е негова emilgrigorov, не е!

julyanvonemona написа:... Не е негова emilgrigorov, не е!

Зная, julyanvonemona, знаяааа
Затова съм постнал досежни казуса текстове
А Вие, ако имате желание, бихте могъл да разкажете за предстоящите му емоционално наситени приключения.

Но, при всички случаи, добър архитект и адвокат от самото начало биха наклонили везната в правилната посока
И в никакъв случай да не се доверява на архитектурния и юридически усет на майсторите и продавачите на капандури

emilgrigorov написа:Може да говорите с главния архитект, тъй като преценката по 185 (1) т.4 , дали е съществено или несъществено, е негова. Както и за възможността да подмените покривните материали в този участък със стъкло по реда на 151 (1) т. 2. И за капандурите по същия начин.

По- добре би било в случая да говорите с арменския поп, вероятността това длъжностно лице да обяви въпросните преустройства за "несъществено изменение на общи части" на сградата е значително по- голяма, отколкото главния архитект на Общината. Пък и както казва julyanvonemona главният архитект не е компетентен да се произнася по въпроси на собствеността, евентуално да ограничава тази собственост, докато арменският поп, доколкото знам, може да се произнася по всякакви въпроси.

bgarch написа: ... с арменския поп, вероятността това длъжностно лице да обяви въпросните преустройства за "несъществено изменение на общи части" на сградата ...

Разбира се, че последната дума за същественото и несъщественото има съдът. Ако се стигне до там.
Евентуално предхождащо производство по ЗАНН ще опре до становище на главния архитект по въпроса.
За съгласието на останалите собственици - няма спор. Но съгласие по представен проект, в противен случай да си намери добър белетрист
Алтернативно, ремонтът на покрива, като обща част, да се извърши по възлагане от всички собственици, като той се съгласи (нотариално) покривът над складовото му помещение да се остъкли и да се отворят капандури, също би следвало да се обмисли.
Преди всичко, добър архитект и адвокат от самото начало.

от правна гледна точка трябва да се спазят тягостните разрешителни процедури по ЗУТ, но все си мисля, че ако етажните собственици се разбират помежду си - поне би могло да не се одобряват инв. проекти + РС, стига само да се действа прецизно! казвам това, тъй като инв. проект + РС + адм. такси именно дават "власт" на нискоквалифицирани лица по общините. За мене ако човекът си направи капандурите без издаване на ИАА той по този начин постига това, което иска и втори път се подиграва с общинарите. Всичко това при положение, че иска да воюва. Между другото то до битка може и да не се стигне. В най-лошия случай - 225 ЗУТ - не ми е известен случай за премахната от ДНСК капандура по реда на Нар. № 13.

marti_gor написа:... За мене ако човекът си направи капандурите без издаване на ИАА той по този начин постига това, което иска и втори път се подиграва с общинарите...
...В най-лошия случай - 225 ЗУТ - не ми е известен случай за премахната от ДНСК капандура по реда на Нар. № 13.

Не знам колко горд ще е човекът, ако се подиграе на общинарите, може би си прав, сигурно ще начеше егото си. Макар че доколкото познавам общинари, на тях ни най- малко не им пука от точно такъв вид подигравка.
Ама ако след една година съседът Х му се разсърди, че той паркира колата си на избраното от него място, например, и реши като акт на отмъщение да напише жалба до същите тези общинари, ти, marti_gor, гарантираш ли му, че той няма да е първият (по твоите думи), на когото ДНСК е премахнала капандура? Или поне да му помогнеш да реши правилно уравнението:
инв. проект + РС + адм. такси>=< глоба за незаконно строителство

За протокола: (първи опит )

ВАРИАНТ "АЛФА"
Строеж: "Вътрешно преустройство на мансарден апартамент и частична реконструкция на покрив"
Възложител: marvin (тук може да възникне необходимостта като възложители да бъдат включени и всички собственици на покрива)
Проекти: Архитектура, конструкции с ТК (поради промяна на конструктивни елементи на покрива, в противен случай - становище с ТК), Ел (може би и мълниезащита), ВиК (отвеждане на дъждовни води), ТТИ, ЕЕ, ПБ, ПБЗ
Документи: Н.А., Договори за ток и вода, оценки ПБ и МЗ, оценка ТТ
Специфични документи: Решение на общото на ЕС
Процедура: Следва получаване на РС по искане с гореизброените документи, Договор м/у marvin и технически ръководител, обр.4, строителство, ел.лаборатория, становища ПБ и МЗ, енергиен паспорт, (екзекутиви, ако трябва), Акт 15, попълване на техническия паспор, нанасяне по ЗКИР, Искане за УВЕ, УВЕ.
Срок: около 6-8 месеца, вкл. строителството.
Ориентировъчна стойност: 5-6000 лева (без стойността на СМР)
Особености: Тъй като се премахва скатния покрив в частта му над терасата - изрични нотариално заверени декларации от всички собственици. Поради промяната на предназначението на складово помещение в апартамента, редно е да се покаже съществуването на друго такова.
Забележка: Приемам, че сградата е V-та категория. Възможно е да е ІV. Ако е ІV кат., е възможно да се наложи участие на строителен надзор (още около 1000лв.) и Лиценциран строител (оскъпяване на СМР с 20-30%)


ВАРИАНТ "БЕТА"
Строеж: "Подменяне на покривни материали на триетажна сграда в режим на етажна собственост"
Възложител: ЕС
Проекти: Не се изискват. Но логически необходими са разработки по Архитектура, конструктивно становище, ЕЛ(да се прегледа мълниезащитата), ПБЗ (организация на строителството), без които няма как да се прецизира процеса. При заемане на тротоари или опасност от засягане на съседни имоти ПБЗ-то да се съгласува с общината.
Документи: Решение на ОСЕС за ремонта(по проекта) , Нотариално заверена декларация от marvin - съгласие за остъкляване на част от покрива
Специфични документи: не се сещам
Процедура: Договори със строители и доставчици, Договор със технически ръководител, попълване на техническия паспорт, нанасяне по ЗКИР (паспорта).
Срок: около 2-3 месеца, вкл. строителството.
Ориентировъчна стойност: 1000 лева (без стойността на СМР). При съд - още 2-3000 лева, примерно.
Особености:
І. Според мен над "терасата" на marvin трябва да има скат, пък бил той и стъклен.
ІІ. Възможно е производство по ЗАНН. В хода му се поддържа тезата, че строежът е по Чл. 151. (1) и че не се изисква разрешение за строеж за:
1. външно и вътрешно боядисване на сгради и постройки;
2. подменяне на покривни материали;
3. вътрешни преустройства, при които не се:
а) засяга конструкцията на сградата;
б) извършват дейности, като премахване, преместване на съществуващи зидове и направа на отвори в тях, когато засягат конструкцията на сградата;
в) променя предназначението на помещенията и натоварванията в тях;

При необходимост се очаква съдебно решение (по СТЕ), което да тълкува "подменяне" и "значително-незначително"


ВАРИАНТ "ГАМА"
Строеж: "През просото"
Възложител: Арменския поп до доказване на противното
и т.н.

моята ненавист към общинарите се дължи на комплекс от фактори, но трябва да спомена и възможността въпреки наличието на "изрядни" строителни книжа на входа на общината, на изхода поради невежество и процесуални опущения на чиновниците строежът пак да е незаконен. А тогава вече пътят да отричаш туй що вече си извършил /построил/ ще е преклудиран, т. е. няма да има как да се доказва, че нищо не е сторено, тъй като именно стр. книжа ще са писмена улика.

Именно.
Поради тази причина пуснах 3 варианта.
"Повече хора-повече акъл" vs "Много баби-хилаво дете"