Изменение на регулация по ЗУТ

[juliet]

Здравейте колеги,
Попаднах на интересен казус относно изменение на граници между съседни имоти.
През 2003г. собствениците на тези съседни имоти са сключили предварителен договор за покупко - продажба на 45 кв.м. площ, които преминават от единия имот към съседния. Договорът е сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите, според изискванията на чл. 15, ал.3 от ЗУТ.
В общината е подадено заявление за изменение на регулацията с копие от предаврителния договор и със заповед на кмета от 2003г. е изменена регулацията, като площта от 45 кв.м. е включена към имота на купувача.
До тук добре, но от тогава до сега нищо не е направено, вероятно поради несериозно отношение на купувачите - не е сключен окончателен договор за прехвърлянето.
Междувременно преди няколко месеца/ септември 2008г/ продавачите са продали своя УПИ на трети лица.
И въпросът е как купувачите по предварителния договор да се легитимират като собственици на придадените към имота им части.
Според плана площта е част от техния имот, но нямат документ за собственост.
Продавачите, с които е сключен предварителния договор вече не са собственици на имота и ако с тях се сключи окончателен договор няма да настъпи ефекта на прехвърляне на собствеността, тъй като купува от несобственик.
Приобретателите трети лица, пък са закупили имота без проблемните 45 кв.м., които по план са вече към имота на купувачите по предварителен договор, така че и те няма какво да прехвърлят.
Мисля, че и варианта за обявяване на предварителния договор за окончателен вече е невъзможен.
Ако някой има идея или е имал такъв казус, моля за предложения за изход от ситуацията.

[sunrise]

Казусът ,който излагате наистина е монго интересен, колега.
В случая е налице разлика между собствеността и отразеното по скицата. Тъй като , плана няма как да обоснове собственост, остава варианта с давността.
В момента доколкото разбирам ситуацията е следната :А е трябвало да прехвърли на Б тези 45 кв.м. , но не го е направило. А продава имота си , но вече без тях, защото такава скица му е издадена. В края на краищата А ще остане само собственик на тези 45 кв.м., които не е продал.
Това ми напомня на неуредени регулационнни сметки, все едно. Ще продължавам да мисля!

[juliet]

Съвсем точно сте разбрали казуса, колега.
Но Вие ми подсказахте отговора - след като А е прехвърлил имота си без тези 45 кв.м. следователно е останал техен собственик. И в такъв случай той ще може да сключи окончателния договор за прехвърляне само на тези 45 кв.м. и договорът няма да е с невъзможен предмет, защото тези части преминават между съседни имоти и ЗУТ позволява такава сделка.

Не знам как ще погледне нотариуса на това.

[sunrise]

Да обаче, не съм сигурна , как ще се оформи . Нещо като едно време, след уреждане на регулационните сметки.
Само че тук се очертават следните проблеми:
1.Каква скица ще ни издаде общината
2.Дали ще мине пред нотариуса, тъй като той вече няма качеството на собственик , както е по предварителния договор.

[juliet]

Според скицата на имота на купувачите по предварителния договор, 45 - те кв.м. са включени в техния имот. Имам и скица от 2003г. на която е начертано и е написано, че имота е претърпял изменение на регулация и е посочена заповедта на кмета. На скицата ясно се вижда откъде се вземат тези части. Ще опиша площта както е по предварителния договор - 45кв.м. част от поземлен имот с площ от , за който е отреден УПИ , в кв. , които са отделени откъм северната страна и са присъединени към УПИ , при граници..., съгласно приложена скица и предварителен договор от..г.

Ще представя на нотариуса двете скици, нотариалния акт за собственост на продавача и нотариалния акт, с който е прехвърлил имота си на новите собственици.
От всички документи и най -вече скиците нотариуса трябва да стигне до извода, че тази площ не е прехвърлена и следователно А е все още неин собственик.
Мисля, че по този начин ще може да се изповяда и е законосъобразно.
За клиентите е важно да докажат с окончателен договор, че са купили тази площ, защото общината отказва да издаде разрешение за строеж докато не представят нотариален акт.

[sunrise]

Според мен , всичко е ясно , така , както го описвате , ама нали знаете, нотариусите са всеки със своя практика по въпроса .
Стискам палци!

[juliet]

Да , така е , всеки със собствено мнение.
Надявам се да го убедя.
Благодаря за помощта. Желая Ви успех!

[leonardos]

Смятам за правилно твърденито на sunrise, относно наличието на собствено мнение по въпроса при всеки нотариус, като за целта потвърждавам тезата си с наскоро издаден НА придобит по давност, с който се признава собственост върху част от чужд имот, без наличие на предварителен договор за прехвърляне или продажба на същия, но в случая са замесени и служители от КР към общината одобрили в несъответствие с изискванията на ЗУТ касаещи плътноста на застрояване и коефициента на интензивност на производствени постройки в устройствена територия, надвишаващи квотата за плътност на ЗП.

[ivan33]

И всичко е защото не е следвало да се изменя регулацията преди окончателния договор