Прпоръчайте ми адвокат - наясно със ЗУТ

[irenastoilova]

...и се оказах със склад вместо Ателие
Здравейте,
Сключих предварителен договор на зелено за ателие. Строежът закъснява с 1 година до сега. Ателието е в жк Лагера на последен етаж. Проблемът е: Последните 2 плочи са изпълнени не по проект - отстъпа от фасадата е по-голям в резултат на което моето ателие 16 кв.м по Предв. договор е има-няма 10 кв с общите части. Понеже 3 от 4-те стени са в скосяване а по закон поне 50% от площта трябва да е над 1,5 (или с нормална височина?) ателието ми е перифразирано на Склад - но не мога да имам само склад в една сграда. Сделката не е изповядана и ми трябва адвокат специализиран в архитектурни казуси.
Нещата никак не са добре. Платени са 90% от сумата но в момента кв.м. ми струва около 3000 евро.
Предварително брагодаря за отделеното време.

[utinonabuti]

адв.Роглев !

[anserk]

Не ви трябва адвокат по ЗУТ , а по ЗЗД , разваляне на сделката и връщане на 90% (уЖас)

[bgarch]

Сключих предварителен договор на зелено за ателие....Платени са 90% от сумата .....и се оказах със склад вместо Ателие

Винаги съм се чудел как може човек да плати 90% от цената на едно жилище "на зелено", т.е. - имаш зелена поляна и някой ти обещава че в някакъв си срок на тази поляна ще се появи блок, в който ще има едно жилище, което ще бъде твое. И заради това обещание ти плащаш на този човек десетки хиляди в зелено. В замяна получаваш парче хартия, наречена предварителен договор. Дори без тази хартия да е подплатена с нещо, с банкова гаранция, например.
Но историята познава много периоди, в които глупостта на човеците е била толкова масова, че на нейния фон тези, които не са били глупави, са ги смятали за глупаци.
Ех, да си адвокат в днешни времена! Адвокат, специализиран по ЗУТ и ЗЗД!

[julyanvonemona]

Ех, да си адвокат в днешни времена! Адвокат, специализиран по ЗУТ и ЗЗД!

bgarch, ако работата по договориране на зелено, трябва да се върши сериозно и добросъвестно към страните, хич не е достатъчно да си адвокат специалист по ЗУТ и ЗЗД. Поне практиката показва че такива дори и да има не си прилагат добросъвестно знанията. Иска се преди всичко да си честен към клиента си, а това не се получава нито с образователната степен юрист, нито с придобиване на знанията в областите, които си цитирал.

[magodeoz]

В случая вероятно става въпрос за плащане на 90 % от цената не на зелено, а поне на етап "груб строеж". Търсеният адвокат, "специализиран в архитектурни казуси", следва да регламентира обекта като "ателие", а не като "склад", както очевидно се води по строителни книжа.

[julyanvonemona]

magodeoz, складът може да е търговски обект за инертни материали, а не склад към жилище. Този финт лично аз съм го прилагал предвид §5 т. 18 ДР на ЗУТ ( мисля даже, че мога да претендирам за авторство), като имах дързостта да разположа склада в подпокривното пространство и да ми излезе Кинт-а. След като веднъж проекта беше одобрен в процеса на строителство великите надзорници (с извинение) без да подозират приеха екзекутиви, където складът за иниртни материали придоби формата на група стаи за отдаване под наем. Никой не се досети че такива обекти влизат в Кинт-а, а и доста спорно е дали има нарушение по чл.154 (4) ЗУТ.
Забележка: Това се случи по времето на първоначалния текст на чл.175 ЗУТ
Така че съм чист като планински извор.

[axlastro]

адв.Роглев !

Координати моля.

[anserk]

В случая вероятно става въпрос за плащане на 90 % от цената не на зелено, а поне на етап "груб строеж". Търсеният адвокат, "специализиран в архитектурни казуси", следва да регламентира обекта като "ателие", а не като "склад", както очевидно се води по строителни книжа.

Е как си го представяте това регламентиране при изграден груб строеж ж.к.Лагера - нацвъкани една до друга с ПГ, всяка промяна в жилище/ателие/ - +ПМ! Мисия почти невъзможна!
Вече има прецедент за купено "складово помещение - мезонет" вместо жилище и записано в НА като "друго..не си спмням". Тук е във форума, но друга тема беше(не ми се търси).
Или ще си има склад (да си предоговаря цената), или да си взима ако може еврото.

[Melly]

В случая вероятно става въпрос за плащане на 90 % от цената не на зелено, а поне на етап "груб строеж". Търсеният адвокат, "специализиран в архитектурни казуси", следва да регламентира обекта като "ателие", а не като "склад", както очевидно се води по строителни книжа.

Е как си го представяте това регламентиране при изграден груб строеж ж.к.Лагера - нацвъкани една до друга с ПГ, всяка промяна в жилище/ателие/ - +ПМ! Мисия почти невъзможна!
Вече има прецедент за купено "складово помещение - мезонет" вместо жилище и записано в НА като "друго..не си спмням". Тук е във форума, но друга тема беше(не ми се търси).
Или ще си има склад (да си предоговаря цената), или да си взима ако може еврото.

Изобщо не мога да си го представя без подробно да се запознае човек с всички налични до този момент документи - договора и строителните книжа.

[magodeoz]

Изобщо не мога да си го представя без подробно да се запознае човек с всички налични до този момент документи - договора и строителните книжа.

Така е - за да се постави диагноза, трябва да се прегледа пациента. Не всички, които лежат в токсикологията, са преяли с шоколадови бонбони, нали така?

[julyanvonemona]

Зависи кой плаща !

зависи и кой изработва услугата (каквато и да е тя). На нашите географски дължини, какъвто платеца, такъв и изпълнителя!

[magodeoz]

Дайте първо да уточним вида на услугата, пък после ще се заемем с платеца и изпълнителя.

[irenastoilova]

Първо да кажа, че не са дадени парите на куп за "една зелена полянка", а на вноски във времето, докато се строеше. Лошото е, че след кота корниз нещата спряха да се случват.
След като кота било на сградата е ПОД допустимата за района мисля,че не е невъзможно преустойство на "склада" в ателие, дори като едната стена под 45% се направи вертикална и така площта над 1,5 се увеличи.Но това да стане между АКТ 14 и АКТ15 може ли. Сетих се и за друго. Понеже не мога да го притежавам Склада - да се направи сделка в която е на името на съседа аз запазвам право на ползване и ако се смени статута ми го прехвърля безвъзмездно? Може ли така?

[magodeoz]

Хубаво е да се уточнят някои неща от материята, с която боравите.
1. Допустимата кота било за района (каквото и да значи това) НЕ Е сред определящите величини относно височината на конкретната сграда;
2. Дали е възможно една от стените да се направи вертикална, и по този начин да се увеличи площта и светлата височина на конкретното помещение - зависи от много фактори, както от устройствено, така и от чисто техническо естество;
3. Това, ако изобщо е възможно да бъде направено, може да стане между акт 14 и акт 15, но ако се пипа покривът, е по-добре да стане преди акт 14, тъй като покривът е елемент от носещата конструкция на сградата. Това е промяна по време на строителството в обхвата на съществените, но допустими изменения след издаване на разрешение за строеж. Процедурата е описана в чл. 154 (5) от ЗУТ;
4. Кой Ви е казал, че не можете да притежавате самостоятелен обект - склад?

[julyanvonemona]

magodeoz! Най-вероятно става въпрос за съвсем друго нещо - за невъзможността да се прехвърли, като самостоятелен обект, склад по чл.108 (2) г) Наредба №7 ПНУОВТУЗ, който е неразделна част от жилището.

[bgarch]

...Последните 2 плочи са изпълнени не по проект - отстъпа от фасадата е по-голям в резултат на което моето ателие 16 кв.м по Предв. договор е има-няма 10 кв с общите части. Понеже 3 от 4-те стени са в скосяване ...

Как така две плочи не са изпълнени по проект? Нанесено ли е това като съществено отклонение от одобрените проекти- чл. 154, ал. 5 ЗУТ? Одобрени ли са тези промени от главния архитект? И най- накрая- какво пише в предварителния Ви договор? Следвало ли е съгласно този договор да се иска Вашето съгласие за такива изменения от одобрения проект. Тъй като на практика Вие сте инвеститор (щом с парите си Вие инвестирате строителството, а не въпросния предприемач). Не сте възложител по смисъла на ЗУТ, но сте инвеститор. Всеки инвеститор в цивилизования свят ще иска да има въпросните права, а и доста повече от това, преди да вложи средствата си. Това са все въпроси, въпроси... Които е трябвало да обсъдите с адвоката си, специализиран в сделки с предприемачи, преди сключване на договора.

Това исках да кажа с предишния си пост. Едно е Вие като купувач на пазара да си изберете готово жилище, да го огледате и ако го харесате да си го купите. Съвсем друго е един предприемач да иска от Вас да инвестирате парите си в изграждането на жилищен блок, тъй като той евентуално може да строи, но няма пари, а Вие не можете да строите, но пък имате пари. Във втория случай Вие поемате риска на инвеститор и следва да имате правата на инвеститор. И договорът Ви не трябва да бъде предварителен договор за покупко- продажба, а договор за инвестиране в бъдещо строителство.

[julyanvonemona]

...и следва да имате правата на инвеститор.

bgarch , в правния свят слава богу вече няма институт наречен инвеститор. Казвам "слава богу" защото в късния ППЗТСУ именно такова правно понятие се появи! След това юридическия свят разбра, че няма правна специфика, която до уплътни понаятието инвеститор и в ЗУТ то вече отсъства. Като и преди то остана само в гражданския оборот. Обратно! Възложителя винаги е бил субект на договорните отношения, и то основен - произтичащ не от ЗУТ, а от ЗЗД. Обикновенно в гражданския оборот под инвеститор се разбира - този който дава парите! Възложителят обаче и в правния мир, и в масовото съзнание е лицето което възлага изпълнението на някаква работа. В предишен пост казах:

На нашите географски дължини, какъвто платеца, такъв и изпълнителя!

Под "платец" в поста си съм визирал "възложител"!
Тук възложителят на работата, наречена най-общо инженеринг, включващ проектиране и изпълнение на един строителен обект (в случая жилищен блок) поради ниска правна и техническа грамотност и представа няма какво може да се случи за времето през което обекта стига до състояние "до ключ". Това е сложна сплав от елементи, при взаимодействието на които, неминуемо възникват вътрешни (в рамките на договора за изработка) и външни (примерно икономическа криза) негативни фактори. В "цивилизования свят" (мразя това определение) съществуват най-различни механизми за предпазване от тези негативни фактори, но няма тотален такъв - в състояние да предпазва от настъпването им на 100%.
Най-общо в прост вид, един договор за изработка на такъв инженеринг трябва да съдържа опции за намеса от страна на възложителя в работата на изпълнителя, които да му гарантират, че срещу парите си ще получи максимално качествен продукт. Възложител, който го сключва, трябва изцяло е да изпълнен със съзнанието наречено „дялан камък на кьоше”. Осъвременено това означава, че техническият специалист (архитект, инженер) може да му каже най-точно какъв материален субстрат може да се получи срещу парите си. Това архитекта (инженера) го казва чрез проекта си. За съжаление в нашата рОдина в продължение на половин век се направи и продължава да се прави всичко възможно да се обезсмисли значението на техническият специалист. Съвременното измерение на тази тенденция е разпоредбата по чл.154 ЗУТ и цялото нормативно уреждане на статуса на консултанта-надзорник (с извинение). Тя се състои от текстове с високата претенция да отдели и постави под възбрана нарушаването на факторите от публично значение (ал.2 т.т.1,2,3 и 4) от тези където по определен ред се допуска изменение (ал.2 т.т. 5,6,7 и . Всичко това не би било толкова лошо, ако не съществуваше възможността за екзекутиви и то по време на изпълнение на обекта, чиято „непорочност” се контролира от института на консултантите-надзорници (отново с извинение). В сегашният си вариант института на консултанта-надзорник е предназначен да замести архитекта (инженера) проектант в изначалната му същност „дялан камък на кьоше” и колкото е възможно да суспендира неговото също изначално право „да управлява проекта”. Под „управление на проекта” в напредналите страни от ЕС и Северна Америка - а според последни мои проучвания и в цяла Централна Африка - се разбира абсолютното право на проектанта (архитект, инженер) да въздейства върху изпълнението на обекта по начин да се осъществи предвиденото там - респективно единствено той, в съответствие с исканията на възложителя да е овластен да преценява и прави промените по чл.154 ал.2 т.т.5,6,7 и 8 ЗУТ .
Уважаема irenastoilova и вие форумци! На пръв поглед сигурно Ви изглежда, че съм се отклонил далече от темата, но ако механизмите които бегло споменавам тук действаха фактически, в нашата Татовина тази тема нямаше въобще да възникне.

[bgarch]

julyanvonemona, аз съм съгласен с почти всичко, казано от теб, но се съмнявам, дали изречено по този начин ще бъде разбрано от аудиторията. Съгласен съм и с това, че в ЗУТ понятието "инвеститор" изчезна. Не съм съгласен обаче, че е за добро, но така или иначе изчезна. Но "инвеститорът" съществува, независимо какво казва ЗУТ за това, и той не е еднозначен с "възложителя". И понеже ЗУТ не го третира, още по- голяма е отговорността на юриста, подготвящ договора на този, който ще дава парите, тъй като няма закон, който да регламентира отношенията им. Това е една от причините да съществуват строителните пирамиди. Не мога да се съглася, че с предварителен договор за покупко- продажба би трябвало да се продават "на зелено" жилища в несъществуващ блок. Това не е покупко- подажба, а инвестиционно намерение, в което този, който дава парите, не е обикновен купувач. Той е точно "инвеститор", независимо че не е "възложител" по смисъла на ЗУТ. В този смисъл е редно ЗУТ да третира и този участник в строителния процес.
А проекта не е нищо друго освен управление на бъдещото строителство. Във всичките си фази. Затова и проектанта като двигател на проекта е всъщност този, който трябва да управлява строителството. Откъсването му от строителния процес и заместването му от т.нар. "консултант" ("животно", съществуващо като такова само в България) беше направено напълно целенасочено и то постигна целите си. Включително при конкретния случай на госпожа irenastoilova

[probcho]

.