Нанасяне на нова сграда в кадастъра

[kalahan2008]

Здравейте,
Интересува ме има ли срокове, в които новопостроена сграда на етап "груб строеж" следва да бъде нанесена в кадастъра?
Анализирайки текстовете на ЗКИР и Наредба № 3/28.04.2005 г. достигнах до извода, че такъв срок няма - нито за собственика на сградата, нито за държавните органи.
Съгласно общоприетото разбиране сградата като самостоятелн недвижим имот възниква от достигане на етап "груб строеж". Достигането на този етап обаче се удостоверява по един-единствен начин - чрез удостоверение от общинската админситрация по чл. 181, ал. 2 ЗУТ.
Съгласно чл. 52, ал. 4 ЗКИР Собственикът, съответно инвеститорът, е длъжен да предостави на службата по геодезия, картография и кадастър данните за изградените, надстроените, пристроените сгради, за сградите под повърхността на земята, за преустроените или премахнатите сгради, както и за съответните данни по чл. 34 при условия и по ред, определени с наредбата по чл. 31.
В тази норма няма предвиден срок, като в следващата алинея се посочва, че не се издава разрешение за ползване на сградата, ако същата не е нанесена в кадастъра.
Въпросът обаче е в кой момент между грубия строеж и въвеждането в експлоатация сградата следва да бъде нанесена в кадастъра. Същото следва да бъде направено от собственика, респ. инвеститора, но ако не го направи той, излиза, че държавните и общинските органи не са длъжни да го направят служебно. Аргумент в тази насока са чл. 52, ал. 1 и чл. 86 ЗКИР, коитон посочват кои са органите, които са длъжни да предоставят служебно информация за промяна в данните, касаещи имотите. Това са: Съдилищата и службите "Държавна собственост" и "Общинска собственост" (чл. 52, ал. 1) и службата по вписванията (чл. 86). Никъде не се споменава общинската администрация. А тя е тази, която съдържа единствените възможни регистри относно издадените удостоверения по 181, ал. 2 ЗУТ (няма изискване същите да се вписват в службата по вписванията).
Излиза, че ако собственикът на поземления имот не е нанесъл в кадастъра сградата в груб строеж, той спокойно може да продаде поземления имот без сградата в него - просто на скицата същата няма да излиза, а съгласно чл. 44, ал. 4, т. 1 от Наредба 3 не се нанасят в кадастъра сгради, които не са изградени на етап "груб строеж".
Правилно ли разсъждавам или греша?

[julyanvonemona]

Правилно разсъждавате но какво от това! Така или иначе сградата не може да бъде въведена в експлоатация докато съответното поделение на АГКК не издаде документ че е нанесена в кадастралната карта. А сделката с имот невъведен в експлоатация си е за сметка на страните. Защо дРЪжавата требе и за това да се грижи.

[kalahan2008]

Правилно разсъждавате но какво от това!

Ако правилно разсъждавам, то това би било проблем при покупко-продажба на земята. На практика ще има земя+сграда. По нот. акт обаче, а и по скица, сградата не съществува. Ако продавачът е недобросъвестен, може да продаде само земята и след това да се снабди с документи, удостоверяващи правото му на собственост върху сградата. Неприятно е да закупиш земя с чужда сграда върху нея - на практика придобиваш nuda proprietas. Сградата няма да е приращение, защото е възникнала като имот преди продажбата.
Това важи особено при публичните продани на такива имоти.

[emilgrigorov]

ЗУТ - Чл. 181. (1) Правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж.
(2) (Изм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) След завършване на сградата в груб строеж, констатирано с протокол на общинската (районната) администрация, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея.
......................................
§ 5. ... 46. (предишна т. 42 - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) "Груб строеж" е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи.

Не виждам технически проблем около снабдяването с такъв протокол. По-скоро цената му и времето за набавяне на такъв биха били пречки.
По същия начин - и набавянето на идентификатор(и).

Често протоколът по 181(2) се бърка с Акт 14 или заверката на кота "Било" в обр.2. Масово общините изискват въпросните актове, както и контролно заснемане от лицензиран по ЗКИР.
До колко е оспорим протоколът по 181(2) при недоказана правилност на изпълнените строителни работи, е интересен въпрос. Както и при неправилно изпълнение, при положение, че дори да влезе в "премахване", то се трансформира в "поправка".
Между другото, относно правилността на изпълнените СМР може да се изиска съставяне на Обр.10. В такъв ще се опишат и доставените на обекта материали, механизация и пр., състоянието им, оставащите за довършване СМР, вкл. външни връзки. Полезен инструмент.

[kalahan2008]

Не виждам технически проблем около снабдяването с такъв протокол. По-скоро цената му и времето за набавяне на такъв биха били пречки.
По същия начин - и набавянето на идентификатор(и).

Това е ясно, но снабдяването с такъв протокол и нанасянето на сградата в кадастъра зависи единствено и само от волята на собственика, респ. инвеститора. Купувачът е трето лице и няма възможност да се снабди сам с такъв протокол преди закупувне на имота, респ. да нанесе чуждата сграда в кадастъра. И ако не е ходил на място да види поземления имот, който ще купува, може и да разбере, че в ПИ има сграда, едва когато купи ПИ.
Така, ако си е мислел, че купува празен ПИ, а впоследствие предишният собственик докаже, че още при продажбата е имало издаден протокол по 181, ал. 2 ЗУТ, се оказва, че купувачът е придобил земя с чужда сграда в нея.
По същия начин и кредиторът, който изпълнява срещу такъв имот, няма възможност да се снабди с протокол по 181, ал. 2 ЗУТ, той е трето лице в административното производство. Да не говорим, че този протокол се издава въз основа на частни документи, съставени в хода на строителството, с каквито трети лица, а често и общинската администрация, не разполагат.

[julyanvonemona]

Правилно разсъждавате но какво от това!

.....................Неприятно е да закупиш земя с чужда сграда върху нея - на практика придобиваш nuda proprietas. Сградата няма да е приращение, защото е възникнала като имот преди продажбата.
Това важи особено при публичните продани на такива имоти.

По време на строителния бум, тук по Черноморието това доста често съвсем съзнателно се правеше. Причината беше че новият собственик на земята винаги намираше напълно законен начин да изстиска още малко допълнителен Кинт и ПС за да построи още нищичко като например кафененце или бистро. Точният механизъм на това изстискване е мое лично ноу-хау. Едва ли ще е интересно да го споделям, след като вече никой не проявява интерес към презастрояване.
Така че за всеки влак си има пътници г-н kalahan2008, т.е не винаги е неприятно да закупиш имот с чужда сграда върху него.

[emilgrigorov]

Това е ясно, но снабдяването с такъв протокол и нанасянето на сградата в кадастъра зависи единствено и само от волята на собственика, респ. инвеститора. Купувачът е трето лице и няма възможност да се снабди сам с такъв протокол преди закупувне на имота, респ. да нанесе чуждата сграда в кадастъра. И ако не е ходил на място да види поземления имот, който ще купува, може и да разбере, че в ПИ има сграда, едва когато купи ПИ.
Така, ако си е мислел, че купува празен ПИ, а впоследствие предишният собственик докаже, че още при продажбата е имало издаден протокол по 181, ал. 2 ЗУТ, се оказва, че купувачът е придобил земя с чужда сграда в нея.
По същия начин и кредиторът, който изпълнява срещу такъв имот, няма възможност да се снабди с протокол по 181, ал. 2 ЗУТ, той е трето лице в административното производство. Да не говорим, че този протокол се издава въз основа на частни документи, съставени в хода на строителството, с каквито трети лица, а често и общинската администрация, не разполагат.

В червеното не си прав. За това качих и съответните текстове от закона.
А Законът е за зрящите, не за спящите ... както чурулика една райска птичка

[julyanvonemona]

И моля Ви г-н kalahan2008 обърнете още веднъж внимание върху качената от emilgrigorov разпаредба. Тя визира само и единствино правото на строеж! Прехвърлянето на правото на собственост върху земята въобще не е ограничено. Дори и да застанем пред хипотезата че вече сградата е въведена в експлоатация,съответно каастъра попълнен, собственика на земята е разпродал цялата сграда но не е прехвърлил идеални части от поземления имот върху собствениците на апартаментите в нея, той има правото да я продаде на всяко трето лице, което желае да я купи, а тия с апартаментите и правото на строеж копче не могат да му кажат! А за този който купува едва ли ще остане скрит цял недовършен или вече завършен и приет в експлоатация строеж независимо дали и какво пише в Кадастралната карта и кадастралния регистър. Негово е решението дали да приеме тези условия и евентуално на каква цена.

[n_ikito]

Възможна хипотеза, НО купувач, който не 'види' с очите си "стоката", си го заслужава....

[kalahan2008]

Виждам тук някакво неразбиране. Явно незрящият съм аз, но бих желал да попитам дали някой от "зрящите" лично се е занимавал със снабдяване с удостоверение по 181/2 ЗУТ в качеството си на трето лице. Защото аз съм опитвал и резултатът е бил следният: ЧСИ запитва общината, общинската администрация заявява, че с удоволствие ще издаде такова удостоверение, стига да й бъдат предоставени съответните екзекутивни документи /вкл. и акт обр. 14/. Би ми било интересно ако аз съм кредитор, който иска да продаде такъв проблемен имот на някой длъжник, как точно ще си набавя тази екзекутивна документация. Може би съществува някакъв незнаен за мен публичен регистър за акт 14 и всякаква строителна документация?
Наскоро някой ме убеждаваше, че и ДНСК публикували всички разрешения за ползване на сайта си. Глупости. Там публикуват само обстоятелството, че е издадено такова, но не и самото разрешение за ползване. На сайта на ГИС София се публикуват разрешения за строеж и удостоверения за въвеждане в експлоатация, но първо не всички ги има и второ, това не е някакъв публичен ргистър. Да не говорим, че там не се публикуват никакви други строителни книжа, вкл. и книжата, изготвяни по Наредба №3/31.07.2003 г.

[kalahan2008]

А за този който купува едва ли ще остане скрит цял недовършен или вече завършен и приет в експлоатация строеж независимо дали и какво пише в Кадастралната карта и кадастралния регистър.

А купувачът как да знае дали сградата е изградена на етап "груб строеж"? Дори и да види изградена сграда, няма как да знае дали има издадено удостоверение по 181/2 ЗУТ. А преди грубият строеж да бъде констатиран по надлежния ред, строежът все още не е сграда.

[julyanvonemona]

......А преди грубият строеж да бъде констатиран по надлежния ред, строежът все още не е сграда.

. De ure сте абсолютно прав, но купувач с джоб пълен с няколко десетки а в някои случаи стотици хиляди левове в джоба си е абсолютно наясно какво желае да купи и винаги ще договорира "оправянето на нещата" да е за сметка на продавача или пък ще направи отбив в цената, така че великия регулаторен механизъм на търсенето и предлагането е най-доброто в случая.

[emilgrigorov]

Къде виждате участието на собственикът в КОНСТАТИВЕН ПРОТОКОЛ, съставен от общината?
В установяването на факти?
А
Кредиторът да си наеме адвокат, и т.н. Общинската администрация няма основание да откаже съставянето на констативния протокол по 181(2), нито има основание да иска някакви документи, и незнам си какво си. Проектите са при нея, отива на място , оглежда, мери, и съставя.
Констативен протокол по 181(2) може да се състави и по искане на данъчните, и по какви ли не причини, включително и по "хеликоптерната акция", дето на половин България съставиха такива.
И никъде в текста на Закона не се споменава за удостоверение по 181(2), което си измислят нотариусите...

По-горе подчертах, че е разумно да се изисква в констативния протокол по 181(2) поименно изброяване на самостоятелните обекти, ако има такива. И без това струва няколко стотин лева в София, да си свършат работата.

Относно идентификаторите - не са необходими. Има тълкувателно решение (прясно). Не ми се рови, някой от юристите да каже.

[julyanvonemona]

............
Относно идентификаторите - не са необходими. Има тълкувателно решение (прясно). Не ми се рови, някой от юристите да каже.

emilgrigorov ако го знаеш дай линк. Интересно е да видим какво има в него.

[n_ikito]

http://inscribe.free.bg/cgi-php/phpbb3/ ... 6604#p6604 не са необходими при възбрана, но при вписване на постановление за възлагане......

[Melly]

........., но при вписване на постановление за възлагане......

Следва общият ред за вписване на актове по чл.6 ПВп, като съзнавам, че това би предизвикало дискусия, която е извън обсега на поставения в началото на темата въпрос.

[kalahan2008]

Общинската администрация няма основание да откаже съставянето на констативния протокол по 181(2), нито има основание да иска някакви документи, и незнам си какво си. Проектите са при нея, отива на място , оглежда, мери, и съставя.

От горенаписаното да разбирам ли, че не е необходимо представяне на акт обр. 14, за да бъде съставен протокол по 181, ал. 2 ЗУТ Има си проект и отива на място, тегли, мери...фасулска работа.

[kalahan2008]

Документи, които се изискват за изготвяне на протокол по 181, ал. 2 ЗУТ в София:
Необходими документи

1. Заявление;
2. Документ за собственост;
3. Разрешение за строеж;
4. Акт образец 14;
5. Одобрени проекти по част архитектура;
6. Акт обр.2 за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа с нанесени коти
http://sofia-agk.com/index.php?option=c ... ormsID=396

[vdggbg]

Разбира се, че е необходимо - в закона пише, че общината констатира факта на завършване на грубия строеж с протокол, но не пише, че за целта хвърля боб върху маса с плюшена покривка. Нали целта е не само да се удостовери, че е завършен, но и че е завършен законосъобразно (не че го пише, но би трябвало да се подразбира). Изброените документи, като че ли, обхващат необходимия минимум информация в тази посока. Според мен, в списъка дори липсва един от документите - т. нар. Констативен акт обр. 3.

[emilgrigorov]

... законосъобразно ...

Естествено, имаш нещо предвид. Би ли изяснил, защотоооо ... нито един от изброените документи (изключая проектите) не доказва законност Може да установи единствено факти, които подлежат на поправка И не искат удостоверяване, че ограждащите зидове и покривът са завършени
А за проектите, които искат - нямам думи. Нали са в общината
Единствено обр. 3 е страшен, но се предполага, че си го има в общината. Все пак тя го е съставила
Калахан, това , което искат от ДАГ, са пълни глупости. Просто си трябва адвокат, за да се намеси в административното производство
И, ако обърнеш внимание, в общините говорят за удостоверение, а законът казва Констативен протокол.

В случая става дума за смесване на понятия, от законите преди 2003 и сега ... и общинарски доизмислици, без абсолютно никакво нормативно покритие.

Акт обр.2 (заверка кота било) може да предхожда акт 14 с един месец ... не е тяхна работа просто.
До въвеждан в експлоатация всичко може да се направи, строеж е

Просто общинарите трябва да удостоверят материализирани съответните елементи, на място Съставят протокола, и толкоз. Ако собственикът желае - да го обжалва ... но май няма правен интерес