Право на строеж

[ffloyd]

Здравейте !
Бих искал да се консултирам по следния казус :
1. Парцел с постройка - собственост на фирма А.
2. Фирма В - иска да построи сграда в парцела.
3. Фирмите А и В са собственост на едно и също лице.

Проекта и Разрешението за строеж - трябва да са на името на фирма В.
Какво трябва да предприеме фирма В ?

[bgarch]

Фирма А трябва да учреди право на строеж в полза на фирма В по реда на чл. 182, ал. 1 ЗУТ.

[ffloyd]

Това кога става - след Заповед за утвърждаване на ПУП-а ли ?
И фактически какво трябва да се направи след това ?

[sunrise]

Не СЛЕД , а ПРЕДИ това трябва да се наеме адвокат, който ще ги консултира по време на строителството.Иначе, трябва тук да се изпишат монографии по темата. Най-кратко казано :след ПУП-а, ама дали аз и Вие си мислим за един и същ ПУП един Господ знае.

[vdggbg]

Нещата, общо взето, стоят така:
1. Изработка, обявяване, одобряване и влизане в сила на ПУП (той не е "на ничие име" - отнася се до имота, без значение кой е собственикът му;
2. Въз основа на одобрения ПУП се учредява по нотариален ред право на строеж по реда на чл. 181 от ЗУТ - преди да е изработен и съгласуван инвестиционен проект - кой знае защо, законодателят е допуснал такава възможност;
3. Въз основа на така учреденото право на строеж суперфициарът (фирма В) изработва, съгласува и одобрява инвестиционен проект, и получава разрешение за строеж на свое име;
2А (вариант). Въз основа на влезлия в сила ПУП, и на сключен предварителен договор за учредяване право на строеж, фирма В изработва, съгласува и одобрява инвестиционен проект;
3А. Въз основа на одобрения архитектурен проект фирма А учредява в полза на фирма В право на строеж - също като по-горе, но с по-точни параметри на учреденото вещно право;
4. Въз основа на така одобрения проект, и така учреденото право на строеж, фирма В получава разрешение за строеж на свое име.

[sunrise]

Нещата, общо взето, стоят така:
1. Изработка, обявяване, одобряване и влизане в сила на ПУП (той не е "на ничие име" - отнася се до имота, без значение кой е собственикът му;
2. Въз основа на одобрения ПУП се учредява по нотариален ред право на строеж по реда на чл. 181 от ЗУТ - преди да е изработен и съгласуван инвестиционен проект - кой знае защо, законодателят е допуснал такава възможност;
3. Въз основа на така учреденото право на строеж суперфициарът (фирма В) изработва, съгласува и одобрява инвестиционен проект, и получава разрешение за строеж на свое име;
2А (вариант). Въз основа на влезлия в сила ПУП, и на сключен предварителен договор за учредяване право на строеж, фирма В изработва, съгласува и одобрява инвестиционен проект;
3А. Въз основа на одобрения архитектурен проект фирма А учредява в полза на фирма В право на строеж - също като по-горе, но с по-точни параметри на учреденото вещно право;
4. Въз основа на така одобрения проект, и така учреденото право на строеж, фирма В получава разрешение за строеж на свое име.

Нещата общо взето въобще не стоят така.
1. ПУП е на имота , но той някак си не се получава от само себе си. После има там едни заинтересувани лица, едно обажлване...
2.Чл.181 от ЗУТ пък касае нещо друго. Освен това не мисля ,че ще намерите нотариус дето ей така ,ще ви учреди право на строеж, само по ПУП, а и собственик на парцел, дето ще е съгласен.
3А. Вещното право на строеж винаги е с точни параметри, а не с по-точни и по-малко точни.

[vdggbg]

Нещата общо взето въобще не стоят така.

Не твърдя, че давам изчерпателен отговор - затова написах "общо взето".

ПУП е на имота , но той някак си не се получава от само себе си.

Това не го разбирам. Нищо не се получава от само себе си - поне доколкото на мен ми е известно.

После има там едни заинтересувани лица, едно обажлване...

Разбира се, че има. Затова написах като първа точка "изработка, обявяване, одобряване и влизане в сила на ПУП"

Чл.181 от ЗУТ пък касае нещо друго.

Моя е грешката - признавам, и си посипвам главата с пепел. Имах предвид чл. 180.

Освен това не мисля ,че ще намерите нотариус дето ей така ,ще ви учреди право на строеж, само по ПУП, а и собственик на парцел, дето ще е съгласен.

Случвало се е. Просто посочих, че законодателят е допуснал такава възможност. А и нали в случая двете фирми имат един и същи собственик.

Вещното право на строеж винаги е с точни параметри, а не с по-точни и по-малко точни.

Зависи какво имате предвид под "точен параметър" - съществуват различни степени на точност.

[sunrise]

Нещата общо взето въобще не стоят така.

Не твърдя, че давам изчерпателен отговор - затова написах "общо взето".
Проблемът е точно , че само с "общо взето" консултация от форума трудно ще се решат нещата , затова препоръчах адвокат, но и не само адвокат може би е нужен. Зависи.

ПУП е на имота , но той някак си не се получава от само себе си.

Това не го разбирам. Нищо не се получава от само себе си - поне доколкото на мен ми е известно.

После има там едни заинтересувани лица, едно обажлване...

Разбира се, че има. Затова написах като първа точка "изработка, обявяване, одобряване и влизане в сила на ПУП"
Именно това е , че ПУП се прави от собственика.Това ,че едно и също физическо лице е собственик улеснява нещата , но не е равнозначно.

Чл.181 от ЗУТ пък касае нещо друго.

Моя е грешката - признавам, и си посипвам главата с пепел. Имах предвид чл. 180.

Освен това не мисля ,че ще намерите нотариус дето ей така ,ще ви учреди право на строеж, само по ПУП, а и собственик на парцел, дето ще е съгласен.

Случвало се е. Просто посочих, че законодателят е допуснал такава възможност. А и нали в случая двете фирми имат един и същи собственик.
Може някъде с някой немърлив нотариус и да се е случило , но не си струва проблемите после.

Вещното право на строеж винаги е с точни параметри, а не с по-точни и по-малко точни.

Зависи какво имате предвид под "точен параметър" - съществуват различни степени на точност.

Ами точни :ЗП, РЗП и т.н. Те могат да бъдат зададени и като максимално допустимите, но трябва страните да са наясно с това . Да не говорим , че чисто практически за сделката ви е нужна данъчна оценка и тя не може да бъде на принципа 100 отгоре, 100 отдолу.

[vdggbg]

Вариант 1: "Иван учредява на Драган правото да построи в собствения на първия недвижим имот предвидената съгласно ПУП-ПЗ сграда на три етажа със застроена площ около 250 кв. м, и разгъната застроена площ около 900 кв. м"
Вариант 2: "Иван учредява на Драган правото да построи в собствения на първия недвижим имот съгласно одобрен архитектурен проект сграда на три етажа, с подземен етаж, мансарден полуетаж и използваемо подпокривно пространство, със застроена площ от 248, 56 кв. м, и разгъната застроена площ от 921, 68 кв. м, състояща се от - на първия етаж... на втория етаж... и т. н."
А данъчната оценка се издава на основание на молба - декларация, където собственикът описва параметрите на застрояването. Що се отнася до нотариусите - зависи. Случвало се е и при нотариуси, които трудно биха могли да бъдат наречени "немарливи".
При всички случаи вторият вариант е за предпочитане.

[sunrise]

Първият вариант е възможен, но със следните уточнения: Площта не е "около", а "до". Освен това , следва да се посочи и предназначението на сградата и самостоятелните обекти в нея.

[julyanvonemona]

............
Именно това е , че ПУП се прави от собственика.

[/quote]
sunrise, ясно ми е че сте във вихъра на офанзивата, ама не казвайте неистини като горната . ПУП по начало не се не се прави от собственика! Вижте чл.124а (1),(2),(3) и(4) ЗУТ. Законодателят е предвидил само едно такова изключение - чл.124а (5) ЗУТ, но го е подложил на разрешителен режим. Колкото до измененията на ПУП това е друга опера. Там отново има ограничения по отношение кръга на лицата които могат да го правят - също и разрешителен режим . Вижте 135 (1) и сл. ЗУТ

[vdggbg]

Първият вариант е възможен, но със следните уточнения: Площта не е "около", а "до". Освен това , следва да се посочи и предназначението на сградата и самостоятелните обекти в нея.

Е, в тези актове, с копия от които разполагам, пише точно "около", а не "до". Няма значение - по принцип сте прав(а). Що се отнася до предназначението на сградата - то може да се посочи - дотолкова, доколкото предназначението на самия УПИ се определя с ПР. Но самостоятелните обекти в сградата - едва ли, това е въпрос на инвестиционно проектиране, а не на устройствено планиране.

[sunrise]

julyanvonemona , неправилно съм се изразила. Не се прави от собственика, а по негова инициатива.Очевидно, в случая се касае за промяна в ПУП по инициатива на собственика , а не на общината. В този смисъл, наистина тук е важен собственика, защото до промяната му , няма как да се учреди право на строеж. И не съм в никакъв вихър. Аз такива вещества, дето да си от тях в някакъв вихър не потребявам.
vdggbg , странни актове притежавате. И колко "около" е "около" според Вас . Ако ми разрешат 300кв.м РЗП, а аз застроя 380 то пак си е около триста , щото има триста в наименованието му, ама осмедесет квадрата са си един апартамент или просторен магазин.

[julyanvonemona]

julyanvonemona , .....Очевидно, в случая се касае за промяна в ПУП по инициатива на собственика , а не на общината. В този смисъл, наистина тук е важен собственика, защото до промяната му , няма как да се учреди право на строеж. И не съм в никакъв вихър. Аз такива вещества, дето да си от тях в някакъв вихър не потребявам.............

Не е толкова очевидно, а и едва ли е толкова важен собственика, независимо от инициативата му. Относно веществата, за сега тук в този форум само за едно лице се намеква,че е зависимо от някакъв вид наркоза. Мога само да се радвам че не сте Вие! И за да изтрия всякаква сянка на съмнение, ще поясня, че става въпрос за вихъра на епистоларната офанзива която разгръщате в темата.
PS Чл. 180. (Изм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) "Правото на строеж в поземлен имот, се учредява в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план .........."
Изразът "в съответствие с" съвсем не детерминира:
1. параметрите на ОПС, които са предмет на частно-правно споразумение.
2. Същите се определят от одобрен ИП, който съгласно чл.108 (1)ЗУТ задължително е съобразен с предвижданията на ПУП.
В този смисъл законодателят, колкото и според vdggbg да представлява бостан от кухи кратуни, поне в този случай е отделил техническия режим от вещното право, нещо за което десетилетия наред беше критикуван отмененият ЗТСУ.