Разгъната застроена площ

[milanss]

Здравейте,
Имам възможност да купя от общината отстъпено право на строеж, но ограничението е за жилищна сграда с РЗП 100м2. Това ми е малко като площ, но терена е с денивелация. И идеята ми е да построя подземен етаж който от към улицата да е вкопан, а в противоположната страна да е напълно открит. Над него вече и основния етаж. Във разни форуми четох че подземния етаж не се включва в РЗПто, т.е. така увеличавам двойно къщата. Но днес се допитах и до архитект дали е възможно това. Отговорът и беше, че имало някаква нова наредба която вече включвала и подземните, полуподземните етажи в РЗПто. Дали е така наистина? Благодаря

[julyanvonemona]

Относно това кой етаж е подземен, надземен, полуподземен или тавански вижте точки 48,49,50 и 51 от §5 ДР на ЗУТ, а относно това какво от тях се включва в РЗП, съответно вижте точка 18, като отчитате и написаното в т.15 от същия §5 ДР на ЗУТ и оставете колежката архитект да си приказва каквото ще!

[ivanov_p]

ЗРП не градоустройствен показател. Отиди в общината и поискай плътността на застрояване и коефицентът на интензивност. В общината под ЗРП разбират по други неща, от вписаните в закона, а именно произведението на плътността с кинта, по която се изчисляват таксите.

[julyanvonemona]

Пояснение за ivanov_p:
ЗРП означава застроителен и регулацинен план;
ПЗР --""-- План за регулация и застрояване;
РЗП --""-- разгъната застроена площ.
ЗРП е градоустройствена форма конституирана с отменения ЗТСУ докато ПЗР е устройствена форма конституирана със сега действащия ЗУТ. Общинарите - посредственици по дефиниция, основавайки съжденията си на §6 (1) ПР на ЗУТ, считат че двете устройствени форми са тъждествени, което не е така! Има ред съществени разлики, но ако желаете можем да продължим изясняването само пред халба бира. За milanss е важно да си изясни как се формира РЗП, а това е посочено в цитираните от мен норми.

[ivanov_p]

За общините ЗРП е произведението на Кинта и Плътността. Той може да си обясни всичко, но ще се окаже това. Трябва да се отиде в общината и да се види градоустройството на парцела. По него ще се определи и останалото. Лично аз бих проверил и дали няма съществуващ проект, само на мене ли ми е отстъпено това право и ред други неща, преди да разсъждавам много ли е или малко. Да не говорим, че ако наистина е отстъпено такова право в документите трябва да пише всичко.

[julyanvonemona]

В първоначалния си отговор до milanss съм изходил от презумпцията, че той по някакъв начин е разбрал в каква устройствена ситуация се намира УПИ където предстои да му бъде ОПС. Сега остава вече при сдъздаване на проекта за къщата да види до колко може да изклинчи от нормите които му посочвам. Разбира се разчитам на негвата собствена интелигентност, прочитайки ги да поразрови мозъчето си сам и да достигне до собствен извод - не е кой знае колко трудно. А колкото до това че в общината няма да му направят подобен разбор, това е сигурно колкото е сигурен днешният залез и утрешният изгрев. Те не могат да направят подобен анализ дори за собствени нужди.

За общините ЗРП е произведението на Кинта и Плътността.

Моля Ви недейте! От общините хронично имам камъни в бъбреците.

[milanss]

Благодаря на отзовалите се. Но ме интересуваше само разтълкуването на това какво е РЗП. Преди да ви пиша също прочетох тези членове от наредба 5 които julyanvonemona спомена, но не бях сигурен как се тълкуват. Не съм архитект или юрист. А относно поста на ivanov_p, за квартала има одобрен ПУП и параметрите на всички УПИта са, Кинт 40 %, плътност 1,2 и височина 10м. Но в договора изрично е записано, РЗПто е 100м2 и нямам право в период от 15 години да давам под наем или да продавам жилищата на трети лица. Та това е.

[vdggbg]

От произведението на Кинта и плътността може да се роди по-плътен Кинт, или по-интензивна плътност, но не и нещо друго, камо ли РЗП с объркан букворед.
Що се отнася до въпроса на milanss - не, няма никаква нова наредба, която "вече да включва и подземните и полуподземните етажи в РЗП-то". И преди, и сега, в РЗП на сградата се включват "застроените площи на всички етажи на основното и допълващото застрояване на и над терена"
Съгласно определенията, които е цитирал julyanvonemona, ""Подземен етаж" е етажът, таванът на който е разположен под котата на средното ниво на прилежащия тротоар (на прилежащия терен към улицата) или до 0,3 м над тази кота", и ""Полуподземен етаж" е етажът, подът на който е разположен под котата на средното ниво на прилежащия тротоар (на прилежащия терен към улицата), а таванът - на повече от 0,3 м над тази кота и до 1,5 м над нея". Забележете - на тротоара (улицата), а не просто "Кота на средното ниво на прилежащия терен" според § 5, т. 52 от ДР на ЗУТ.
С други думи - можете да приемете, че етажът Ви е подземен, и с чиста съвест да не го включвате в РЗП - стига да удовлетворите изискванията за височина откъм вътрешността на имота (ако има такива).
Освен това - ако предвидената суперфиция е за едноетажна сграда - ще става въпрос за ЗП, а не за РЗП - освен ако не се имат предвид и площите в подпокривното пространство - но те могат да се изяснят с инвестиционния проект, а не с градоустройството.

[julyanvonemona]

..... Но в договора изрично е записано, РЗПто е 100м2 и ....Та това е.

Мисля че с договор общината няма право да Ви ограничава в параметри на които Вие имате право по силата на нормативен акт, Но подчертавам! Не съм юрист и ако сериозно сте се замислил/а по въпроса, в този случай за да вземете решение дали да спазите параметрите по договора или не трябва да потърсите професионална правна помощ!

[ivanov_p]

Това, което трябва да направиш е следното:
1. Проектира се само един етаж на 100 м2;
2. Без таван;
3. Според наклона и котата отдолу се прави мазе.

Друго няма какво да стане.

[vdggbg]

Де да беше толкова просто...

[ivanov_p]

Естествено, че не е просто. Няколко човека сме в България.

[vdggbg]

Естествено, че не е просто. Няколко човека сме в България.

Мен броите ли ме?
Шегувам се...

[julyanvonemona]

Шегувам се...

Не се шегувай! С договор общината няма право да да ограничава права които се полагат по закон. Ако се касае до мен ще сключа договора при написаните от въпросителя условия. След това отчитайки цялата еквилибристика на §5 т.т.15 18 48,49,50 и 51 ще си направя проект съгласно закона и ако одобряващата инстанция откаже одобряването му ще създам хляб на избран от мен адвокат пък нека да видим съответните ДНСК и АС на съответния окръг как ще се справят! Никъде в договора който се сочи от въпросителя не е фиксирано ОПС в размер на еди колко си кв м. а се фиксира РЗП да е нещо си(100кв.м РЗП). На 100 кв.м внай общия случай, мога да направя сграда с височина от 11-12м на 3 етажа- всеки от по 33кв.м ;височина 9м с два етажа от 50 кв.м. 1 едиен етаж от 100 кв.м. По този начин договора блокира възможността за постигане на устройствени параметри, които са регламентирани по друг ред от специалния спрямо ЗОС - ЗУТ.

[julyanvonemona]

PS Melly ще се окаже права! Вследствие на това че междувременно изсмуках чужд мозък от неин колега ще обявя че договорът за който става дума е нищожен в частта му за РЗП по чл.26 ал.1 от ЗЗД, а и на ал.2 от същата разпоредба.

[Melly]

PS Melly ще се окаже права! Вследствие на това че междувременно изсмуках чужд мозък от неин колега ще обявя че договорът за който става дума е нищожен в частта му за РЗП по чл.26 ал.1 от ЗЗД, а и на ал.2 от същата разпоредба.

Тя приказката ще се окаже съвсем на място "Търкулнало се гърнето..., та си намерило похлупак".
Или казано по друг начин - каквото гърнето, такъв и похлупакът...

[julyanvonemona]

Браво на МЕН

[Melly]

Браво на МЕН

Форумът е препълнен, та пука по шевовете си с такива като теб дето сами си вЕрват.

[julyanvonemona]

Браво на МЕН

Форумът е препълнен, та пука по шевовете си с такива като теб дето сами си вЕрват.

За това пък ти си призвана свише да бъдеш коректив нали?

[vdggbg]

На питащия се гласят да му учредят право на строеж по изключение, при преференциални условия, като на правоимащ, при съображения от социален характер - така че, не лягайте на кълката нито на общия нито на специалния закон - в тия случаи ЗЗД се дерогира от преференциалните норми, сами по себе си представляващи изключение от общите и специални правила - остатък от социализъма, какво да се прави...
Така че - каквото напишат в договора (е, в съответствие с подзаконовия нормативен акт по чл. 45а (1), разбира се) - това ще е. Ако на някой не му харесва - има и общ ред (търгове, конкурси и пр.)