Покупка на Апартамент на Акт 14 без идеални части от УПИ

[vladi-vladi]

Здравейте,
Днес 25.08.2020 минахме сделка при Нотариус за прехвърляне на собственост на новостроящ се апартамент на Акт 14. Обяснено ми беше, че след получаване на Акт 16 с допълнително вписване в Общината /в случая Надежда/ ще мога да ползвам апартамента.
Изрично попитах, защо няма вписани съответните идеални части от УПИ, както беше записано в Предварителния Договор за Покупко-продажба, отговорът бе следният:
Строителя, който е и Инвеститор, строи върху земя с отстъпено право на строеж и срещу обезщетение на собствениците на парцела и докато не предаде на Акт 16 сградата няма право на собственост върху земята.
След като получи той и ние Акт 16 ще ми прехвърли съответните идеални части от земята с друг Нотариален Акт.
Въпросът ми е:
- Така ли е казусът т.е. в този случай Той действително не е собственик на земята и не може да се разпорежда с нея?
- Може ли да се напише "Споразумение" м/у мен и него, че след Акт 16 той се задължава да ми прехвърли и собствеността върху съответните идеални части от земята, ще има ли правна стойност при евентуално съдебно дело?
-В най-лошият вариант, ако ми откаже да прехвърли идеалните части от земята, това до какви негативни последици може да доведе за мен ?
Предварително Благодаря за коментар.

[ivanov_p]

Споко, нямате проблеми, не се кахърете.

[vladi-vladi]

Благодаря, дано да е така все пак.

[ykovachev]

Като цяло няма драма, я колко народ я кара без идеални части от земя, а това не му пречи. Без да се видят обаче текстовете на предварителния договор и нотариалния акт, няма как да се отговори има ли смисъл подобно споразумение, за което споменавате. В зависимост от това, какво точно е писано в акта, може да си важи и уговорката за идеалните части съгласно предварителния договор. Обаче кристалното кълбо ми е на ремонт. Пък и ако искате да си съставите категорично становище, добре е да си направите консултация с адвокат, особено ако ще настоявате за някакви допълнителни споразумения.

[jhoro]

Здравейте!
Като цяло - на въпроса е отговорено, но не съм сигурен, дали питащия е разбрал всичко. Затова ще се опитам да внеса малко яснота - не толкова от юридическа, колкото от практическа гледна точка.
Моля юристите (и другите „знаещи“) да имат предвид горното!

Най-малкото - за много неща, изобщо не е нужно ползването на „кристална топка“ и други помощни средства.
Хронологически - има собственик на поземлен имот, и същия е учредил „право на строеж“ на строителя. (Това, че строителя е и инвеститор, означава само, че работи със собствени средства.)
Но отстъпеното право на строеж е само за „застроената площ“. Никъде не е казано, че застроената площ е равна на площта на целия поземлен имот.
Другия момент - правото на строеж е насочено и цели създаването на една нова, бъдеща вещ. Тоест - сградата все още не съществува, собственика на земята не е обезщетен и затова - лицето, на което е учредено право на строеж в чужд имот, има право на преминаване! Без право на собственост!
Второто нещо - говори се за „акт 14“. Всъщност точния термин е „Конструктивно становище“. То се издава, когато сградата е завършена на етап „груб строеж“.

Като цяло няма драма, я колко народ я кара без идеални части от земя, а това не му пречи. Без да се видят обаче текстовете на предварителния договор и нотариалния акт, няма как да се отговори има ли смисъл подобно споразумение, за което споменавате. В зависимост от това, какво точно е писано в акта, може да си важи и уговорката за идеалните части съгласно предварителния договор.

Тук не мога да се съглася с поне две неща.
Първото - никой не е „без идеални части от земята“! Доколкото в чл. 38 от ЗС е посочено, че „... общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата ...“ - то всеки съсобственик притежава идеални части от общите части.
Второто - за да гледа едно нещо - то трябва да съществува. Договорите (но окончателни, не предварителни) както за отстъпеното право на строеж, така и за покупко-продажба на въпросното жилище са факт. Но НА още няма!!! Такъв ще се издаде само след „Акт 16“ (независимо дали ще е „Разрешение за ползване“ или „Удостоверение за въвеждане в експлоатация“).

Пп. И накрая, но не последно по важност.
Бъдещия собственик (за момента - само на „една камара тухли и бетон“) вече е данъчно задължено лице! Покупката и собствеността трябва да се декларира в „Местни данъци и такси“ и се дължат „Данък върху недвижимите имоти и такса за битови отпадъци“!
Честито на печелившите!

[ykovachev]

Като цяло няма драма, я колко народ я кара без идеални части от земя, а това не му пречи. Без да се видят обаче текстовете на предварителния договор и нотариалния акт, няма как да се отговори има ли смисъл подобно споразумение, за което споменавате. В зависимост от това, какво точно е писано в акта, може да си важи и уговорката за идеалните части съгласно предварителния договор.

Тук не мога да се съглася с поне две неща.
Първото - никой не е „без идеални части от земята“! Доколкото в чл. 38 от ЗС е посочено, че „... общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата ...“ - то всеки съсобственик притежава идеални части от общите части.
Второто - за да гледа едно нещо - то трябва да съществува. Договорите (но окончателни, не предварителни) както за отстъпеното право на строеж, така и за покупко-продажба на въпросното жилище са факт. Но НА още няма!!! Такъв ще се издаде само след „Акт 16“ (независимо дали ще е „Разрешение за ползване“ или „Удостоверение за въвеждане в експлоатация“).

Е, не се сдържа, Жоро!
По първото:
Нали преди време се хвалеше, че даже ме и канеше да видя протоколна книга на ООД.
Аз няма да те каня на място, но в сградата, в която имам апартаменти, всичко живо, без "собствениците-учредители" е само с право на строеж. Ти да видиш! И ще ти разкажа защо е така - строителя го домързя да си довърши сделките с идеалните части от земята и нито един от суперфициарните собственици така и не поиска земя. Давността някой да иска нещо от съда изтече отдавна, а и сега никой не ще да се занимава с това. Хубаво цитираш 38 ЗС, ама сигурно ще бъда поредният, който ще ти каже, че като извадиш от цялото един текст, не държиш сметка за цялата система от правила в ЗС.
Второто: какво значи, че хем има окончателни договори (по-скоро договор), хем няма НА? Кък тъй?
А като се пощипваш за кристалното кълбо, не забравяй, че добрият професионалист дава точен отговор въз основа на точна изходна информация. Аз такава нямам. Ти щом смяташ, че можеш - кой съм аз, че да се меря с теб?

[jhoro]

Е, не се сдържа, Жоро!

Ами да, защо не? И без друго днес нямам какво да правя - що да не си поговорим?

Аз няма да те каня на място, но в сградата, в която имам апартаменти, всичко живо, без "собствениците-учредители" е само с право на строеж.
... строителя го домързя да си довърши сделките с идеалните части от земята ...

Ти за коя земя точно говориш? За тази, която е под самата сграда (затова цитирах ЗС) или цялото УПИ? „Правото на строеж не се погасява, ако постройката или част от нея погине, освен ако в акта за учредяването е предвидено друго.“ чл. 66, ал. 2 - пак там.

Второто: какво значи, че хем има окончателни договори (по-скоро договор), хем няма НА? Кък тъй?

Странен въпрос! Ето нещо за четене - Предварителен договор.
Тоест - както учредяването на правото на строеж, така и продажбата на жилището на „груб строеж“ са окончателни договори. Защото в тях липсват „уговорки относно съществените условия на окончателния договор“.
Колкото до липсата на НА - такъв не винаги се издава!

А като се пощипваш за кристалното кълбо, не забравяй, че добрият професионалист дава точен отговор въз основа на точна изходна информация.

Моите „топки“ не са кристални, но някои неща са си регламентирани точно - без значение конкретиката.

[ykovachev]

Ти работиш с различна геометрия от мен и резултатите, които получаваш, са различни.
Опасявам се, че разбирането ти за право на строеж (което е ограничено вещно право с определени специфики и не е идентично със собственост върху земя) е много оригинално, но няма да влизам в спор, щото нито имам време, нито ми се развиват трактати по въпроса.
Ся, кое е окончателен договор не можах да те разбера, щото хем казваш "окончателни договори", хем викаш в тях нещо да липсва. Под "предварителен договор", касаещ вещни права баш у ежедневието се разбира писмен договор, с който Пешо и Станчо се разбират да прехвърлят/учредят едно вещно право при нотариуса - ма каквото и да е, собственост или ограничено вещно право. С параметри и насрещна престация (дарението не играе в тия ситуации - ето, пак го ударих на подробности, а няма смисъл). Та какво не му е окончателното (или пък му е, че не разбрах), ти си знаеш. Има случаи, при които НА не се издава, но този не е от тях и за тази констатация наистина не трябва кристално кълбо.
Що се отнася до топките ти - още не съм сменил плюса и минуса, та да се интересувам, прощавай

[jhoro]

Ти работиш с различна геометрия от мен и резултатите, които получаваш, са различни.

Не знам - геометрии .. бол! Аналитична, Диференциална, Евклидова, Неевклидова, Стереометрия, Тригонометрия ...

Опасявам се, че разбирането ти за право на строеж (което е ограничено вещно право с определени специфики и не е идентично със собственост върху земя) е много оригинално, но ...

Не разбрах, защо реши, че смесвам понятията, ама ... да не ти губя времето!

Ся, кое е окончателен договор не можах да те разбера, щото хем казваш "окончателни договори", хем викаш в тях нещо да липсва.

По-рано ти дадох линк - не мои съчинения - там си пише „кое, как и защо“! Само мъъъничко ще цитирам:
„Предварителния договор е от категорията на организационните договори. Предварителния договор е неформален по начало.“

Що се отнася до топките ти - още не съм сменил плюса и минуса, та да се интересувам, прощавай

Аз ти говоря за методи на гадаене (кристални и други топки, кости, кафе, боб ...) - ти си мислиш за ... сексуална ориентация! Ситуация - Lost in Translation!

[vladi-vladi]

Четох спора Ви, но ако аз не съм собственик на земята, нямам Акт 16, как така ще дължа "данък за недвижим имот и такса смет" сигурно имате в предвид след Акт 16 и неговото вписване, но не и данъците върху земята.
Това поражда още един въпрос у мен:
-След като аз няма да плащам данъците за земята - не съм собственик, "КОЙ Луд" ще ги плаща за нещо което няма да ползва? - дали е Строителя и "старите собственици" все едно, въпросът ми е "ЗАЩО"?
За това попитах може ли да злоупотреби с това, че "държи земята" под сградата и КАК?
Ето още един казус.

[ivanov_p]

Няма казуси! С договора ви се продава и отстъпеното право на строеж, т.е. и да падне сградата пак може да се обедините с другите и да строите. Когато градоустройствените показатели на парцела са изчерпани, а те са надхвърлени, земята губи самостоятелното си предназначение и става обща за имота, т.е. със или без прехвърляне имате идеална част от нея. Тази трайна съдебна практика се позагърби извънсъдебно във връзка с продажбите имоти на чужденци извън ЕС. Така се появиха, особено по курортите, застроени терени, където земята е на инвеститора или на инвеститора и собствениците, отстъпили правото на строеж. Нещо повече, тези терени станаха обект на покупко-продажба, особено когато СИ и синдици няма какво друго да продават, но така или иначе собственикът е задължен да осигури безпрепятствено ползване на имотите, да плаща данъка на земята, а където може да поставя павилиони или други носещи приходи обекти. Така или иначе, при иск от собственик на имот, поне според мен съдът ще реши, че земята е обща.

[jhoro]

Четох спора Ви, но ако аз не съм собственик на земята, нямам Акт 16, как така ще дължа "данък за недвижим имот и такса смет" сигурно имате в предвид след Акт 16 и неговото вписване, но не и данъците върху земята.

Ами не!

Чл. 14. (2) (Нова - ДВ, бр. 98 от 2018 г., в сила от 01.01.2020 г., доп. - ДВ, бр. 96 от 2019 г., в сила от 01.01.2020 г.) Не се подават данъчни декларации за облагане с годишен данък за новопостроените сгради, подлежащи на въвеждане в експлоатация по реда на Закона за устройство на територията. Необходимите данни за определяне на данъка на новопостроените сгради и/или на самостоятелни обекти в тях се предоставят на служителите по чл. 4, ал. 1 от възложителя на строежа в двумесечен срок след завършването на сградата в груб строеж по образец, определен от министъра на финансите.
Чл. 4. (1) Установяването, обезпечаването и събирането на местните данъци се извършват от служители на общинската администрация по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс. Обжалването на свързаните с тях актове се извършва по местонахождението на общината, в чийто район е възникнало задължението, по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс.
Закон за местните данъци и такси

Вярно, че ал. 2 на чл. 14 е сравнително нова - в сила е от осем месеца, но е в сила!
Също

Чл. 181. (2) След завършване на сградата в груб строеж, констатирано с протокол на общинската (районната) администрация, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея.
ЗУТ

Тоест - след прехвърлителна сделка, купувача е собственик на нещо незавършено (бъдещ апартамент).
Успокояващо е съдържанието на

Чл. 12. (1) Незавършеното строителство се оценява по завършени строително-монтажни работи в процент от данъчната оценка на сградата по проект, както следва:
2. до груб строеж - 63 на сто.
(2) Данъчната оценка на самостоятелен обект в незавършена сграда е част от данъчната оценка на незавършената сграда, съответстваща на отношението между бруто площта на обекта (вкл. идеални части от общите части на сградата) към бруто площта на сградата по проект.
Приложение № 2 към ЗМДТ

[lyubobg]

Някой знае ли какъв е размера на данъка за собственика на УПИ, след като е вече построена сградата и има акт16?
Ако е стотинки, то ето още един мотив на собственика на УПИ - ще си плаща данък стотинки 100 години докато сградата падне.
След 100 години, 50 собственика ще се хванат за гърлата какво и как да строят.
Ще минат 5 години без да е направен груб строеж и собственика ще е отново собственик на парцела по чл. 67 от ЗС.

ПС: Така де не той, ами внуците му...., освен ако не е някой шотландски боец

[jhoro]

Някой знае ли какъв е размера на данъка за собственика на УПИ, след като е вече построена сградата и има акт16?
Ако е стотинки, то ето още един мотив на собственика на УПИ - ще си плаща данък стотинки 100 години докато сградата падне.
След 100 години, 50 собственика ще се хванат за гърлата какво и как да строят.
Ще минат 5 години без да е направен груб строеж и собственика ще е отново собственик на парцела по чл. 67 от ЗС.

Много странна формулировка!
Относно размера - много хора знаят, но едва ли някой може да даде конкретен отговор. Най-малкото защото, това е местен данък и зависи от конкретната община.
Прословутата форма „Акт 16” всъщност са два различни документа. Или „Разрешение за ползване”, или „Удостоверение за въвеждане в експлоатация” - според категорията. Такъв документ притежават всички сгради, които се ползват законно.
Казвате „ако е стотинки”! Всяка сума, даже и БВП на Държавата може да се представи „в стотинки”. Просто числото ще е по-големичко!

За продължението - ако сградата падне. Вътре може да имат жилища 50 собственика, но собствеността на сградата (респ. отстъпеното право на строеж) е една. На Етажната Собственост! Няма вариант, всеки съсобственик да си прави „свободни съчинения” - какво иска да строи. Прави се общ проект и се работи според същия.

[lyubobg]

Някой знае ли какъв е размера на данъка за собственика на УПИ, след като е вече построена сградата и има акт16?
Ако е стотинки, то ето още един мотив на собственика на УПИ - ще си плаща данък стотинки 100 години докато сградата падне.
След 100 години, 50 собственика ще се хванат за гърлата какво и как да строят.
Ще минат 5 години без да е направен груб строеж и собственика ще е отново собственик на парцела по чл. 67 от ЗС.

Много странна формулировка!
Относно размера - много хора знаят, но едеа ли някой може да даде конкретен отговор. Най-малкото защото, това е местен данък и зависи от конкретната община.
Прословутата форма „Акт 16” всъщност са два различни документа. Или „Разрешение за ползване”, или „Удостоверение за въвеждане в експлоатация” - според категорията. Тъкъв документ протежават всички сгради, които се ползват законно.
Казвате „ако е стотинки”! Всяка сума, даже и БВП на Държавата може да се представи „в стотинки”. Просто числото ще е по-големичко!

За продължението - ако сградата падне. Вътре може да имат жилища 50 собственика, но собствеността на сградата (респ. отстъпеното право на строеж) е една. На Етажната Собственост! Няма вариант, всеки съсобственик да си прави „свободни съчинения” - какво иска да строи. Прави се общ проект и се работи според същия.

От подадения отговор разбирам, че нямате никаква представа какъв е размера на данъка.
Етажната собственост е една, но вземането на решение и то в срок и то качествено е трудна работа.
Доказателство - обърнете внимание на вида в който са всички ЕПК-та и панелки..Именно поради
добре свършена работа на етажната собственост.
Сега си представете как тая етажна собственост строи блок в срок.

[jhoro]

От подадения отговор разбирам, че нямате никаква представа какъв е размера на данъка.

Аз пък разбирам, че ... нищо не разбирате!
Ето ви точен цитат от Министерство на финансите

Данъчни ставки
Ставката на данъка върху недвижимите имоти се определя с наредба на общинския съвет в граници от 0,1 и 4,5 на хиляда върху данъчната оценка на недвижимия имот.

Затова попитах - в коя Община е имота???

Етажната собственост е една, но вземането на решение и то в срок и то качествено е трудна работа.
Доказателство - обърнете внимание на вида в който са всички ЕПК-та и панелки. Именно поради
добре свършена работа на етажната собственост.
Сега си представете как тая етажна собственост строи блок в срок.

Тези глупости няма да коментирам по същество!
Първо - всички панелни и ЕПК сгради са строени от едновремешните СМК!
Второ - участвал съм (лично) като член-кооператор в ЖСК, строена „по стопански начин“! Във времена, когато „НЯМАШЕ“ - без значение с пари или без пари! И няма нужда да си представям!
Сега поне, всичко има - стига да се плаща!