Тавански помещения и идеални части

[pobipo]

Здравейте! Извинявам се предварително за дългия текст, но имаме следния казус:
Преди 20 години купихме апартамент в стара кооперация със 6 апартамента. Сградата има приземен етаж, който е търговски обект и тавански етаж с общи части и 6 отделни помещения. До преди ние да купим апартамента, всички собственици са имали равни части реални и идеални части - по 16.6% от цялата сграда (земята също е разделена, но тя не е обект на дискусията). Предишният собственик на апартамента ни не искаше да продава тавана, защото искал да го ползва няколко дена в годината, нито дяла си от търговския обект. Ние нямахме интерес към тях, искахме много апартамента, и се съгласихме в нотариалния акт да пише 'апартамент с прилежащото складово помещение', макар че няма такова, за да може да мине сделката. В нотариалният акт на предишния собственик е описан апартамент с квадратура Х, с прилежащо таванско помещение с квадратура У и 1/6 идеална част от общите помещения на сградата. В нашия нотариален акт имаме апартамент с квадратура Х, с прилежащо складово помещения и 9/60 идеална част. Т.е - липсва таванското помещение и 1/60 идеална част в сравнение. Не помня защо сме се споразумяли така или защо нотариусът ни е посъветвал така, но до този момент таванът никога преди не е бил разделян на идеални части и според нас 1/60 е просто цифра, за да се запази собствеността върху таванското помещение. То никога не е придобивало и не може да придобие статут на самостоятелен обект (никой съсобственик не би се съгласил), и макар и с друг собственик (единствения документ за това е старият нотариален акт преди продажбата), си остава част от апартамента.
Никога не сме поглеждали назад, радвали сме се на апартамента си, но в последните години наследниците на нашия продавач, които отдавна са се преместили в друг град, се връщат и живеят цяло лято на този таван (таванът няма статут на жилищно помещение!), често има аварии от тях, не поддържат общите части, които иначе са завзели изцяло (на тавана има кухня и санитарен възел) и са вечно в разправии и с останалите собственици. Освен това наследниците твърдят, че тъй като имат само 1/60 идеална част според нотариалния акт, тяхната сметка е само 1.66% от поддръжката на сградата, въпреки че имат и 1/6 собственост и от приземния етаж. Според тях това е отделен обект, с отделен вход, и няма нищо общо с поддръжката на жилищната площ, макар че са под един покрив (съгласни са да плащат според частта си, само ако при търговския обект се появи нужда от ремонт). Вече им предложихме да изкупим тавана по данъчна оценка, но разбира се ни отказаха - те нямат никакъв интерес да продават за нищожни пари на практика едно освободено от поддръжка жилище. Според мнението и сметките на всички останали съсобственици, те са отговорни за 6.66% от поддръжката на сградата, докато нашето семейство е отговорно за 10%, но те не приемат нашите аргументи, хванали са се за тази 1/60 идеална част и толкова. Стигнали сме до положение, в което изобщо и не ги търсим са никакви сметки, освен за тока и водата. Всички останали абсорбираме техните 6.66% и вършим работата, от която сградата има нужда, но никой не смята че това е справедливо и те са един вечен дразнител.
Бих помолила участниците в този форум за съвет какво може да се направи в това положение. Всички добросъвестни разговори са проведени и не са дали резултат. Идеалният вариант би бил ако може принудително да изкупим тяхното таванското помещение като прилежащо към апартамента - не защото ни трябва или ще го ползваме, а защото поне ще имаме добре поддържани общи части на тавана, вместо само нови сметки за чистене и ремонти след техните посещения. Ако не можем да ги принудим да продадат, може ли да се поиска поне поправка за идеалните части от общите части в нотариалния акт, според квадратурата на реалната собственост?
Благодаря!

[ivanov_p]

Трябва да се установи статута на отделните тавански помещения, вкл. като се провери проектната документация, в това е единственото ви спасение, но то няма как да стане тук, а в съда и е добре да се снабдите с всички документи, които намерите и да намерите адвокат, на който му се занимава с тази тегава материя.

[propensity]

Какъв ще е този нотариус, който не е стъпил на титула за собственост а си е писал каквото иска...

Така или иначе, според мен вие сте си законни собственици и на тавана, без значение на точната формулировка в сегашния НА. Освен ако таваните са обособени самостоятелни обекти, а не прилежащи към жилището (и има отделно разпоредително действие). Според мен на 98% сигурност въпросното помещение е прилежащо, следователно не е обект на прехвърлителна сделка между трети лица (извън етажната собстсвеност) и дори да искате да го "купите" - или няма да ви изподавят сделката или същата няма да произведе транслативен ефект. Да не говорим, че на практика ще излезе, че си купувате наново ваша собственост.

Ще ви трябва адвокат, който да направи документален анализ след, което да излезе с конкретно становище, защото това тук са предположения.

Моето лично становище, е че имате два варианта за действие, в зависимост от данните от сумарно всички документи - или да водите установителен иск, с който да се докаже, че И таванът е ваш, след което да заведете владелчески иск за да си получите владението над това помещение или ако документите са малко по-красноречиви да водите директен владелчески иск за да си получите достъп до тавана.

От нюансите от вашите писания ми е трудно да си представя каква би била тяхна евентуална защита в случая.

Така или иначе срещата с адвокат ви е неизбежна и ако питате мен, побързайте.

[Melly]

Таванското помещение е прилежаща част КЪМ жилището - това според мен на първо четене. Трябва си обстойно проучване от А до Я. И ако се окажа права в предположението си, то обстоятелството, че предишните собственици го ползват дълги години не може да повлияе така, че да го придобият по давност след датата и извън уговорката ви в нотариалната сделка!

[ivanov_p]

Тяхната защита е давностно владение на обща част по предназначение, ако това е възможно от несъсобственици, трябва да се провери практиката.

[Melly]

Тяхната защита е давностно владение на обща част по предназначение, ако това е възможно от несъсобственици, трябва да се провери практиката.

Пейчо, не се изхвърляй така. Не говори глупости

[ivanov_p]

Аз казвам каква може да е защитата, а теоретично може и да са глупости, но обектът с отделна данъчна оценка и справка в сайта на КЧСИ, показва, че през ден се продават отделни тавани и мазета, без никой да го е грижа каква част към жилището са. Не казвам, че е правилно, но и не казвам, че нещо няма как да стане, когато постоянно става, а и постоянното ми пребиваване из залите ме е научило да се отнасям много внимателно към всичко, което изглежда глупост.

[pobipo]

Благодаря много за всички отговори!
Разгледали сме нотариалните актове на всички останали съсобственици и таванските помещения винаги са описани с квадратурата си като прилежащи към апартамента. Нямат собствени идеални части и какъвто и да било друг статут. Данъчната оцанка на имота преди продажбата по нотариален акт е била 45000 лева, а ние го купуваме без тавана с данъчна оценка 44000 лева. Всъщност нашите идеални части са за реална квадратура по-малка от тази на останалите, т.е - плащаме наравно с останалите (без 1/60 на хартия) за поддръжката на общите части, но ползваме 22 кв.м по-малко, защото нямаме таванско помещение.
Аз също мисля, че е дошло време за установителен/владелчески иск и исках да получа подкрепа, че имаме основания да го направим, за което още веднъж ви благодаря!

[jhoro]

Здравейте pobipo.
Като начало - няколко акцента.
„... всички собственици са имали равни части реални и идеални части - по 16.6% от цялата сграда “
Не - собствениците имат реална собственост върху самостоятелните си обекти и идеални части от общите части на сградата.
„Предишният собственик на апартамента ни не искаше да продава тавана, защото искал да го ползва няколко дена в годината, нито дяла си от търговския обект.“
Тоест - той трябва да е получил нов НА, в който да е описано „... таванско помещение с квадратура У, 1/6 от търговското помещение на приземния етаж и 1/... идеална част от общите части на сградата“.
Трябва да се уточни процента „идеална част от общите части“, защото общите части не са само търовското помещение.

Чл. 38. При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.

„... до този момент таванът никога преди не е бил разделян на идеални части и според нас 1/60 е просто цифра, за да се запази собствеността върху таванското помещение.“
Няма как целия тавански етаж да бъде „разделян на идеални части“. Обособените помещения си имат отделни собственици, а общи са стените, коридорите и вратите към тях ...
„Общите части не може да се делят.“(чл. 38, последното изречение)

Като отговор на въпроса Ви

Ако не можем да ги принудим да продадат, може ли да се поиска поне поправка за идеалните части от общите части в нотариалния акт, според квадратурата на реалната собственост?

ще кажа - Да, те са длъжни да участват в поддръжката на общите части.
На основание

Чл. 40. Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост. По-късни изменения в отделните помещения не се отразяват върху размера на дяловете.
При надстрояване на сграда в етажна собственост собствениците на надстроените етажи или части от етажи придобиват, срещу заплащане, собствеността и върху всички общи части на сградата, включително и върху земята. Дяловете на всички съсобственици в общите части се определят съобразно съотношението между стойностите на отделните помещения по време на завършването на строежа.
Когато собственикът на етаж или част от етаж прехвърли отделна част от своя имот на друго лице, частта на приобретателя и на отчуждителя в общите части на сградата се определя от съотношението между стойностите на прехвърлената и запазената част по време на прехвърлянето. Същото правило се прилага и при делба.
Чл. 41. Всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участвува в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, и в полезните разноски, за извършване на които е взето решение от общото събрание.

Таванското помещение е прилежаща част КЪМ жилището - това според мен на първо четене. Трябва си обстойно проучване от А до Я. И ако се окажа права в предположението си, то обстоятелството, че предишните собственици го ползват дълги години не може да повлияе така, че да го придобият по давност след датата и извън уговорката ви в нотариалната сделка!

Съгласен съм, че е било прилежаща част, но явно е отпаднало от предмета на сделката.
Но не е придобито по давност - просто предишния собственник на апартамента си е запазил собствеността на другите два обекта.

Тяхната защита е давностно владение на обща част по предназначение, ако това е възможно от несъсобственици, трябва да се провери практиката.

Пейчо, не се изхвърляй така. Не говори глупости

Тук се съгласявам с Melly.
Понятието „давностно владение на обща част“ - нещо не ми се връзва!

[propensity]

Здравейте pobipo.
Като начало - няколко акцента.
„... всички собственици са имали равни части реални и идеални части - по 16.6% от цялата сграда “
Не - собствениците имат реална собственост върху самостоятелните си обекти и идеални части от общите части на сградата.
„Предишният собственик на апартамента ни не искаше да продава тавана, защото искал да го ползва няколко дена в годината, нито дяла си от търговския обект.“
Тоест - той трябва да е получил нов НА, в който да е описано „... таванско помещение с квадратура У, 1/6 от търговското помещение на приземния етаж и 1/... идеална част от общите части на сградата“.
Трябва да се уточни процента „идеална част от общите части“, защото общите части не са само търовското помещение.

Чл. 38. При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.

„... до този момент таванът никога преди не е бил разделян на идеални части и според нас 1/60 е просто цифра, за да се запази собствеността върху таванското помещение.“
Няма как целия тавански етаж да бъде „разделян на идеални части“. Обособените помещения си имат отделни собственици, а общи са стените, коридорите и вратите към тях ...
„Общите части не може да се делят.“([size=85]чл. 38, последното изречение)

Като отговор на въпроса Ви

Ако не можем да ги принудим да продадат, може ли да се поиска поне поправка за идеалните части от общите части в нотариалния акт, според квадратурата на реалната собственост?

ще кажа - Да, те са длъжни да участват в поддръжката на общите части.
На основание

Чл. 40. Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост. По-късни изменения в отделните помещения не се отразяват върху размера на дяловете.
При надстрояване на сграда в етажна собственост собствениците на надстроените етажи или части от етажи придобиват, срещу заплащане, собствеността и върху всички общи части на сградата, включително и върху земята. Дяловете на всички съсобственици в общите части се определят съобразно съотношението между стойностите на отделните помещения по време на завършването на строежа.
Когато собственикът на етаж или част от етаж прехвърли отделна част от своя имот на друго лице, частта на приобретателя и на отчуждителя в общите части на сградата се определя от съотношението между стойностите на прехвърлената и запазената част по време на прехвърлянето. Същото правило се прилага и при делба.
Чл. 41. Всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участвува в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, и в полезните разноски, за извършване на които е взето решение от общото събрание.

Таванското помещение е прилежаща част КЪМ жилището - това според мен на първо четене. Трябва си обстойно проучване от А до Я. И ако се окажа права в предположението си, то обстоятелството, че предишните собственици го ползват дълги години не може да повлияе така, че да го придобият по давност след датата и извън уговорката ви в нотариалната сделка!

Съгласен съм, че е било прилежаща част, но явно е отпаднало от предмета на сделката.
Но не е придобито по давност - просто предишния собственник на апартамента си е запазил собствеността на другите два обекта.

Тяхната защита е давностно владение на обща част по предназначение, ако това е възможно от несъсобственици, трябва да се провери практиката.

Пейчо, не се изхвърляй така. Не говори глупости

Тук се съгласявам с Melly.
Понятието „давностно владение на обща част“ - нещо не ми се връзва!

Ми да, може ли тема без гошо-трола, който освен, че е ТРОЛ, е много Т Ъ П трол.

Питащият, игнорирайте ИЗЦЯЛО мнението му. Същото е написано от галфон, с остри когнитивни дефицити.

[Melly]

Здравейте pobipo.
Като начало - няколко акцента.
„... всички собственици са имали равни части реални и идеални части - по 16.6% от цялата сграда “
Не - собствениците имат реална собственост върху самостоятелните си обекти и идеални части от общите части на сградата.
„Предишният собственик на апартамента ни не искаше да продава тавана, защото искал да го ползва няколко дена в годината, нито дяла си от търговския обект.“
Тоест - той трябва да е получил нов НА, в който да е описано „... таванско помещение с квадратура У, 1/6 от търговското помещение на приземния етаж и 1/... идеална част от общите части на сградата“.
Трябва да се уточни процента „идеална част от общите части“, защото общите части не са само търовското помещение.

Чл. 38. При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.

„... до този момент таванът никога преди не е бил разделян на идеални части и според нас 1/60 е просто цифра, за да се запази собствеността върху таванското помещение.“
Няма как целия тавански етаж да бъде „разделян на идеални части“. Обособените помещения си имат отделни собственици, а общи са стените, коридорите и вратите към тях ...
„Общите части не може да се делят.“(чл. 38, последното изречение)

Като отговор на въпроса Ви

Ако не можем да ги принудим да продадат, може ли да се поиска поне поправка за идеалните части от общите части в нотариалния акт, според квадратурата на реалната собственост?

ще кажа - Да, те са длъжни да участват в поддръжката на общите части. - пълни глупости! Какъв е въпросът, какво отговаря Тролчето Жорко. Мъкаааааа, мъка!
На основание

Чл. 40. Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост. По-късни изменения в отделните помещения не се отразяват върху размера на дяловете.
При надстрояване на сграда в етажна собственост собствениците на надстроените етажи или части от етажи придобиват, срещу заплащане, собствеността и върху всички общи части на сградата, включително и върху земята. Дяловете на всички съсобственици в общите части се определят съобразно съотношението между стойностите на отделните помещения по време на завършването на строежа.
Когато собственикът на етаж или част от етаж прехвърли отделна част от своя имот на друго лице, частта на приобретателя и на отчуждителя в общите части на сградата се определя от съотношението между стойностите на прехвърлената и запазената част по време на прехвърлянето. Същото правило се прилага и при делба.
Чл. 41. Всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участвува в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, и в полезните разноски, за извършване на които е взето решение от общото събрание.

Таванското помещение е прилежаща част КЪМ жилището - това според мен на първо четене. Трябва си обстойно проучване от А до Я. И ако се окажа права в предположението си, то обстоятелството, че предишните собственици го ползват дълги години не може да повлияе така, че да го придобият по давност след датата и извън уговорката ви в нотариалната сделка!

Съгласен съм, че е било прилежаща част, но явно е отпаднало от предмета на сделката.
Но не е придобито по давност - просто предишния собственник на апартамента си е запазил собствеността на другите два обекта.

Тяхната защита е давностно владение на обща част по предназначение, ако това е възможно от несъсобственици, трябва да се провери практиката.

Пейчо, не се изхвърляй така. Не говори глупости

Тук се съгласявам с Melly.
Понятието „давностностно владение на обща част“ - нещо не ми се връзва! - е как ще ти се връзва, щом в закона не го пише?

Никой не го е питал Тролчето Жорко.
Като какъв се вживява това същество, не мога да разбера, освен да го оприлича като дебелооко, нахално и безочливо същество, което се натриса с цитати на норми от закони във всяка тема, без да има грам понятие от правото.

[jhoro]

Никой не го е питал Тролчето Жорко.
Като какъв се вживява това същество, не мога да разбера, освен да го оприлича като дебелооко, нахално и безочливо същество, което се натриса с цитати на норми от закони във всяка тема, без да има грам понятие от правото.

Баси човека си!!!
Казвам,че си права - ти си дрънкаш по инерция!

[todorst]

Аз бих тълкувал проблема така : Имаме сделка пред Нотариус. Прдишният собственик /продавач / се легитимира с Нотариален акт, Нормално е това което пише в нот.акт на продавача да се запише в нот.акт на купувача ! Свободни изменения дори със съгласие на страните са недопустими. Напр. апартамент състоящ се от ....... и се пропуска една стая, която ще може да има отделен вход от стълбището! Остава извън сделката и остава собственост на продавача ! НЕ МОЖЕ ТАКА! Има си друг ред /не ми е работа да го описвам /
Та ,на базата на нот.акт на продавача, описан като документ в нот.акт на продавача да се иска ДОПЪЛНЕНИЕ , за пропуск директно пред нотариус, ако се съгласи ИЛИ по съдебен ред.
Има такава практика , даже съдебна. Четете !

[todorst]

Тези дни се натъкнах на проблем на мой познати! Четири стаен апартамент с две баня-тоалетни, без проблеми да се раздели на два самостоятелни апартамента. И" старите" взели, че продали половината апартамент описан подробно в Нот.акт.: стая от кв м. съседна на и т.н. приложена и схема /скица / за споразумителното деление и по него продажба! Няма стр.книжа и пр. документация! И сега след време , няма и 3 години наследниците оспорват този Нот.акт. Считам ,че покупката има съществени пороци и наследниците ще спечелят. Но да изчакаме дву-три инстанц. правосъдие)!
Та, за конкретния случай: продавам отделни стаи, мазе, таван, защо не и само идеални части - е не става така !Вещта е компактна и не може да се цепи и разпродава на части ! Нотариусът, явно е наш човек, затворил си е и двете очи! Дали затова създадоха института на ЧСИ. Така преценил. Ходи го ЖАЛИ !, така процедирал!
Но в съда оспорваш Нот.акт , а не действията на Нотариуса!