Разпределение на общи части

[a1b2v391]

Здравейте,
Имаме доста странен казус в нашата етажна собственост. Нова сграда е, разпределена апартаменти, подземни гаражи и на ниво партер има няколко магазина и гаражи, които строителя не е продал, а преустроил на помещения за живеене (не знам колко е законно това) за свои служители.
Именно с тези гаражи имаме проблем. Строителя твърди, че те са отделна етажна собственост, както и подземните гаражи са отделна етажна собственост - т.е. 3 отделни.
Това възможно ли е? Отказват да плащат вноски за фонд ремонт, въпреки, че помещенията са в същата сграда - под един покрив. Как да постъпим в този случай? Единствено се позовават на разпределението на общите части - от агенцията по кадастъра има издаден документ с %тите и там апартаментите сумарно правят 100% общи части, подземните гаражи нови 100% идеални части, както и магазини и гаражи на партера също 100%.
Кой е прав в случая и как може да постъпим?

[ivan_lawyer]

Това е сериазна бъркотийка, нива има.

Трябва ви на етажната сума за разходи.

Подлудяващ казус, трябва някакъв вариант.

[ivanov_p]

Това е поредното нормотворчество на парламента на строителите, не искат да изостават от парламентите на АНИ и нотариусите. Оформили са документацията като на три отделни сгради в един парцел, от които две са с отстъпено право на строеж без земя и от общината са броили парите вместо да гледат документацията. За да е налице това, колкото и да е незаконно, в кадастър всяка от тези съсобствености трябва да има отделен номер, който следва номера на града, квартала и парцела, напр. за гаражите ххх.1.хх, за партера ххх.2.хх и за многоетажната ххх.3.хх. Земята трябва да се води към една от тези "сгради", не към трите, ако въобще са се опитвали да спазят някакво приличие при заобикаляне на закона.
Трябва да съберете документацията, задължително с ценообразуването и да отидете при някой адвокат занимаващ се със строителство или поне пишещ нотариалните актове на строители. Може и консултация с архитект, но ще са единици запознатите с нормотворчеството на строителната камара.

[guest1]

Не мога да преценя - кое е по-странно? Казуса - представен от автора или обяснението на ivanov_p?

Какво разбирам от обясненията и покрай тях:

Има един имот (земя, УПИ), който има идентификатор „xxxxx.yyy.zzzz“. Това УПИ не може да стане на две и повече - автоматично и със задна дата.
В този имот има една сграда, с идентификатор „xxxxx.yyy.zzzz.1“. Тази сграда „се е появила“ след един строеж. Ако са били два и повече - ще има съответните строителни книжа.
В тази сграда има самостоятелни обекти, с идентификатори от „xxxxx.yyy.zzzz.1.1“ до „xxxxx.yyy.zzzz.1.n“. Тук „n“ е според общия брой самостоятелни обекти - жилища, търговски обекти и гаражи.

За да е налице това, колкото и да е незаконно, в кадастър всяка от тези съсобствености трябва да има отделен номер, който следва номера на града, квартала и парцела, напр. за гаражите ххх.1.хх, за партера ххх.2.хх и за многоетажната ххх.3.хх. Земята трябва да се води към една от тези "сгради", не към трите, ако въобще са се опитвали да спазят някакво приличие при заобикаляне на закона.

Малко объркваш структурата на идентификатора! Вярното е „екатте • район • имот • сграда • сос“. Тоест - ако са 3 отделни „сгради“ - ще има 3 идентификатора - xxxxx.yyy.zzzz.1, xxxxx.yyy.zzzz.2 и xxxxx.yyy.zzzz.3.

Щом строежа е бил един - вариантите за гаражите са два (чл. 37, ал. 4 ЗУТ):

1. паркинг - гараж със статут на самостоятелен обект в сградата,
2. паркинг - гараж със статут на обща част в сградата.

Но щом е една сграда - ако ще 3 части с различни идентификатори - стигаме до чл. 38 ЗС.

[a1b2v391]

Хубавото е, че част от собствениците на апартаменти имат подземни гаражи, както и магазини на партера. Така документите от тези обекти могат да се сравнят и установи индикатора. Ще прочета и ЗУТ, благодаря.
Ако някой има мнение / предложения как да постъпим, нека да се включи

[ivanov_p]

Няма защо да търсите книжа от собствениците, всичко го има в сайта на кадастара и е свободно. Това обаче ще покаже, че строителят поне се е опитал да придаде някаква законност на проектите, а не че го е направил законно. Щеше да е законно ако в парцела имаше три сгради, на две от които е отстъпено само право на строеж без земя, така и трите щяха да са отделни етажни собствености. Тук има една сграда и нея са въртяли и сукали за да я докарат до отделни съсобствености. Вероятно за да придадат относителна законност, поне в очите на слепите, са направили и трите обекта с отделни входове, може да са сложили и шахтите на асансьорите на пакрива. След това "майка" вероятно е станал подземния гараж, който може да е продал въздуха на партерния и той да е регистриран като отделен строеж, а след него и жилищните етажи. Дори по някакъв начин обектите да се разделят ще остане въпросът с плочите, колоните, ограждащите стени, инсталациите, не вярвам да да правили двойни плочи.

Въпреки впечатляващата фантазия на строител и проектанти това няма как да мине, въпросът е кой е най-лесния начин за реакция, дали пред Кадастъра или съда и затова трябва да потърсите адвокат, който да реши според документите.
ЗУТ е бизсмислено да четете.

[a1b2v391]

Тъй като споменавате земята, ще уточня, че споследствие към апартаментите бе прехвърлена и земята - има отделен нотариален акт за земята.
По отношение на отделните входове - да, има ги, но към подземните гаражи се слиза от рампата за колите, както и през входа на сградата и асансьор до подземния етаж.

[Melly]

Застъпвам становището на ivanov_p (Пейчо, стар мой познайник от форума ), в което правилно е посочил, че няма такова "жЮвотно" в площообразуването - общите части на обектите да са определени във всяка "филия" от дадена сграда: филия І - само с апартаменти, филия ІІ - с подземни гаражи и филия ІІІ - с надземни гаражи.
Има едно изключение, когато по проект подземният етаж на сградата е само с гаражи. Тогава общите части на всеки един самостоятелен обект (гараж) в % ще е частното между площта на гараж1 към общата площ на подземния етаж, а сборът им ще е числото 100%.
По същата зависимост ще трябва да бъдат изчислени съответните общи части за обектите (апартамент, гараж, магазин) за надземната част от сградата.
Какъв би бил изходът за вас: съдът следва да разреши този въпрос, като бъде сезиран с иск по чл.40 ЗС и въз основа на експертиза и заключението на вещото лице (на кой обект в тази сграда отговаря действително притежаваната ид. част от общите части от сградата и съответните ид. части от земята върху която същата е изградена), ще се произнесе с решение за всеки ищец-собственик на конкретния обект.
Искът по чл.40 ЗС може да се предяви от един или няколко собственика на обекти в тази сграда, които считат себе си за ощетени в размера на ид.части в сградата.

С това влязло в сила решение ще се извърши поправка на нот. акт в съответната част, касаеща ид. части на притежавания от ищеца обект в сградата.
Колкото до "Андрешковците", които отказват участие в подръжката на общите части в сградата, ще ги зарадвате с нов иск да заплатят на ЕС припадащата им се част от извършените до този момент разноски. Естествено по исков ред!

Весели празници!

[guest1]

Хубавото е, че част от собствениците на апартаменти имат подземни гаражи, както и магазини на партера. Така документите от тези обекти могат да се сравнят и установи индикатора. Ще прочета и ЗУТ, благодаря.
Ако някой има мнение / предложения как да постъпим, нека да се включи

Ето там е поне част от разковничето! дали тези гаражи и търговски площи э- са принадени към някое жилище или са самостоятелни обекти!
Към казаното от г-н Иванов (Пейчо е много фамилиарно и не мога да си го позволя)

Дори по някакъв начин обектите да се разделят ще остане въпросът с плочите, колоните, ограждащите стени, инсталациите, не вярвам да да правили двойни плочи.

и за неразбралите - ще поясня!
„Двойни плочи“ в смисъл - възможност за самостоятелно съществуване на всяка от сградите! Едната - не зависи конструктивно от другите!

[a1b2v391]

Подземните гаражи са самостоятелни обекти.
Сега се сещам, че документа за площообразуването ни е предоставен именно от строителя. Т.е. има вероятност и да не е точно така. Ще отида до агенцията по кадастъра тези дни за да изискам такъв документ.
Силно се надявам там да са обединени тези проценти. Иначе сагата ще е по-дълга.

[Melly]

Подземните гаражи са самостоятелни обекти - набийте му в "канчето" на горния юзър guest1 че гаражите са самост. обекти, дето нищо не разбира нито от правните науки, нито от инженерните науки, а само си чеше клавиатурата по всички теми тук ...
Сега се сещам, че документа за площообразуването ни е предоставен именно от строителя. Т.е. има вероятност и да не е точно така. Ще отида до агенцията по кадастъра тези дни за да изискам такъв документ - този документ не се съхранява в Аг-я по кадастър, а на съвсем друго място!
Силно се надявам там да са обединени тези проценти. Иначе сагата ще е по-дълга.

[a1b2v391]

Къде се съхранява?
Става дума за площообразуването. Нали?

[Melly]

Къде се съхранява?
Става дума за площообразуването. Нали?

Ще ви отговоря на Л.С.

[guest1]

Подземните гаражи са самостоятелни обекти.
Сега се сещам, че ...

Нали за това говореш?

Щом строежа е бил един - вариантите за гаражите са два (чл. 37, ал. 4 ЗУТ):
[list]1. паркинг - гараж със статут на самостоятелен обект в сградата,
Но щом е една сграда - ако ще 3 части с различни идентификатори - стигаме до чл. 38 ЗС.

Самостоятелен обект - има идентификатор, граници (стени и врата), % от идеалните части на достъпа, на общите части и евентуално - па правото на строеж.
И най-важното - може да е обект на самостоятелна сделка. Не е придаден към друг обект - както избените и таванските помещения!

А препратката беше към следния текст - ама трябва да се чете и мисли едновременно!

Чл. 38. При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.
Може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват.
Общите части не може да се делят.

Затова има няколко сборувани „общи части“ - всеки път по 100%.
Процент собственост върху достъпа - имат само собствениците на гаражи, не на жилища!

[Melly]

Подземните гаражи са самостоятелни обекти.
Сега се сещам, че ...

Нали за това говореш?

Щом строежа е бил един - вариантите за гаражите са два (чл. 37, ал. 4 ЗУТ):
[list]1. паркинг - гараж със статут на самостоятелен обект в сградата,
Но щом е една сграда - ако ще 3 части с различни идентификатори - стигаме до чл. 38 ЗС.

Самостоятелен обект - има идентификатор, граници (стени и врата), % от идеалните части на достъпа, на общите части и евентуално - па правото на строеж.
И най-важното - може да е обект на самостоятелна сделка. Не е придаден към друг обект - както избените и таванските помещения!

А препратката беше към следния текст - ама трябва да се чете и мисли едновременно!

Чл. 38. При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.
Може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват.
Общите части не може да се делят.

Затова има няколко сборувани „общи части“ - всеки път по 100%.
Процент собственост върху достъпа - имат само собствениците на гаражи, не на жилища!

Чакай сега новогодишно да те изсурвакам с цитат от емблематичен скеч в едно телевизионно предаване, който досущ ти приляга:
"Тъп си Саше, много си тъп!"

[guest1]

Понякога седя и си мисля...

Но напоследък просто седя!

[todorst]

имам сходен проблем-въпрос. В УПИ е построена сграда : жилищна част със самостоятелни обекти/апартаменти/ и самостоятелен вход , подземен гараж, магазини със самостоятелен вход на ниво терен . и открити паркоместа пред магазините. Закупен от строителя е МАГАЗИН , с идеални части от сградата и терена върху която е построена.
Записано е в отделно споразумение " собственикът на магазина и собственикът на поземления имот /съответни идентификатори / с настоящето споразумение ще уредят отношенията си относно ползването на паркоместа изградени върху поземления имот " П... ООД "" предоставя безвъзмездно на собственика на магазина ПРАВОТО да ползва две паркоместа, ,изградени като част от инфраструктурата на описания по-горе поземлен имот, А ИМЕННО ПРИЛЕЖАЩИТЕ към магазина парко място№ 7 и паркомясто №8"
" П... ООД поема ангажимент ДА ПРЕХВЪРЛИ СОБСТВЕНОСТТА на съответните идеални части от поземления имот / прилежащите към магазина / с разпределение за ползване в границите на паркоместа № 7 и № 8"
Доколкото разбирам следва сделка /прехвърляне собственост / т.е продажба - на какво на идеални части от поземления имот. Въпросът е КАКВА е цената на тези идеални части /празен ,незастроена част от терена определена за открити паркоместа? Собственикът на терена условно е определин поне 1200 евро на кв.м. Та, това е е цена за завършено ,оборудвано строителство!
Предлагаме, ако не искате -друг купувач! Но нали тези паркоместа са прилежащи? Свободен размер ли е цената ?
Моля, за коментар

[ivanov_p]

Трудно се отговаря без цялата документация. Магазина има ли идеални части от порцела или само отстъпено право на строеж?

[guest1]

Въпросът е КАКВА е цената на тези идеални части /празен ,незастроена част от терена определена за открити паркоместа?

Много неадекватен въпрос!
Откритите паркоместа (равно място, само очертано с боя) не са самостоятелни обекти и на могат да са предмет на прехвърлителна сделка.
Глупостта - „ДА ПРЕХВЪРЛИ СОБСТВЕНОСТТА на съответните идеални части от поземления имот“ - няма да коментирам. Идеалните части затова са идеални, защото не са съответни и идентифицируеми.

[todorst]

Имах разговор с "П... ООД "-то Обясниха : имаме УПИ 1000 кв.м , застроена площ 500 кв.м. незастроена 500 кв. м., която е собственост на "П... ООД" -то. Пред магазина има две паркоместа х 18 кв.м . ИЗГРАДЕНИ като прилежащи към магазина! От тези незастроени 500 кв.м ви прехвърлям 36 кв.м. представляващи площа на тези две паркоместа. Според "П...ООД"-то прехвърлям ви 0,139 части от 500 кв.м незастроената площ-. ТОВА е схемата според фирмата .Основно е ЦЕНАТА- излиза че, имаме продажба-покупка на част от терена /незастроения. По данъчна оценка или по пазарни цени ! Или ако ти е скъпо се отказваш. Да го купи друг!. А нали тези паркоместа са прилежащи, като част от инфраструктурата на сградата и магазина!
Някой като Сталев да напише " Теория и практика..... " като ръководство!